Appartamento inagibile per lavori: cosa spetta all'affittuario

Può capitare, a chi vive in affitto, di trovarsi nella situazione in cui il locatore debba eseguire interventi di manutenzione nell’appartamento in cui si risiede. Interventi che potrebbero limitare la propria capacità di disporre dell’abitazione, per la presenza di operai, per la necessità di rimanere in casa durante il loro lavoro e la possibile produzione di sporco o disagi di altro genere. Nell’eventualità di lavori in casa, è legittimo che l’inquilino si chieda se ha diritto alla riduzione dell’affitto, se deve pagare la stessa somma prevista dal canone di locazione, o se sospendere il pagamento. Vediamo la situazione nel dettaglio.

Lavori necessari e disponibilità dell’inquilino

Per inquadrare meglio la situazione, partiamo dall’articolo 1576 del Codice civile, che stabilisce per il locatore il dovere di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie e indispensabili a mantenere l’appartamento in “buono stato di conservazione”. Si tratta di un obbligo previsto proprio in favore dell’inquilino, per consentire a quest’ultimo di godere dell’appartamento secondo le intese siglate con la scrittura privata di locazione, eccezion fatta per le opere di piccola manutenzione, a carico invece del conduttore.

Potrebbe però sorgere l’eventualità che il locatore voglia migliorare la qualità del proprio immobile, magari in tempi molto stretti, dovendo sfruttare dei bonus fiscali a cadenza annuale o una tantum (come i vari incentivi sulle ristrutturazioni e quelli sugli interventi energetici). In questo caso si tratta di conciliare le esigenze del locatore con quelle dell’inquilino che, pur non vivendo in una casa di proprietà, ha il diritto di vedere rispettata la propria intimità domestica. Tanto più che anche l’appartamento in affitto è considerato domicilio e tutelato al pari di un immobile di proprietà, quando se ne ha disponibilità materiale.

A questo proposito la giurisprudenza ci dice che, qualora l’affittuario non sia disponibile a consentire all’impresa incaricata dal locatore l’accesso al proprio appartamento per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, si deve verificare se questi lavori siano da considerare necessari o meno, e se possano essere programmati in un altro momento. Solo qualora la mancata esecuzione delle opere possa comportare un pregiudizio alla proprietà del locatore o alla sicurezza dello stesso inquilino (come nel caso, ad esempio, di un impianto elettrico non a norma) quest’ultimo sarà tenuto a “sopportare” la presenza di tecnici e operai.

Laddove invece le opere non siano necessarie, a prevalere sarà la volontà dell’inquilino, che potrà impedire l’accesso ad estranei all’interno della propria abitazione. Inoltre la perdita dell’eventuale bonus fiscale causata dal rifiuto del conduttore alla realizzazione dei lavori, non costituisce un motivo valido perché il giudice autorizzi il locatore all’esecuzione forzata. L’accesso agli spazi necessari viene infatti autorizzato dopo avere valutato l’effettiva sussistenza del requisito di necessità.

Cosa dice la legge

Premesso che l’articolo 1490 del Codice civile, stabilisce che "nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto", andiamo ad esaminare più nello specifico come vanno gestite situazioni di eventuale disagio procurato all’inquilino da lavori decisi dal locatore nel proprio appartamento.

La prima questione concerne la sussistenza di un vero e proprio obbligo, per l’inquilino, di aprire la porta di casa agli operai mandati dal locatore. Su questo interviene l’articolo 1583 del Codice civile, secondo cui, qualora nel corso della locazione l’appartamento necessiti di riparazioni che non possono essere procrastinate alla scadenza del contratto, il conduttore deve tollerarle, anche quando comportino limitazioni della fruizione della casa.

È quindi il carattere d’urgenza degli interventi di manutenzione (la cui mancata adozione potrebbe comportare rischi e danni più gravi all’immobile), il presupposto per cui il proprietario di casa possa imporre la presenza degli operai nell’appartamento in affitto. Nulla ovviamente impedisce che le parti trovino un accordo per l’inizio delle opere, anche se mancasse l’urgenza.

Ai sensi, poi, di un altro articolo del Codice civile, il 1584, in caso di lavori di manutenzione richiesti dal locatore, l’inquilino ha diritto alla riduzione del canone, se l’esecuzione delle riparazioni dura per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, se l’esecuzione delle riparazioni dura per oltre venti giorni. La riduzione deve essere proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato usufrutto. Nel caso in cui le parti non trovino un accordo sulla riduzione del canone, spetterà al giudice a decidere.

Qualora inoltre, indipendentemente dalla durata dei lavori, l’esecuzione delle riparazioni rendesse inabitabile quella determinata parte dell’appartamento, necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore potrebbe ottenere, in base alle circostanze, la risoluzione del contratto.

Sospensione del canone ed altre garanzie

Altra questione, quella della completa inagibilità dell’immobile locato. Su questo si è pronunciata La Corte di Cassazione (con la sentenza n.19181 del 2003), secondo cui, l’inquilino che non possa godere dell’immobile perché risulta inagibile, pericoloso, insalubre o comunque veda mancare i requisiti minimi per il suo utilizzo, può sospendere o auto-ridurre il canone fino a quando il proprio diritto non venga ripristinato.

Attenzione: non c’è necessità che il bene sia completamente inutilizzabile (come ad esempio per un fabbricato pericolante) ma basta una condizione che riduca notevolmente l’utilizzo per il conduttore, come può accadere per un appartamento dove manchi l’acqua o non funzioni il riscaldamento. Il locatore è inoltre tenuto a tutelare il conduttore dai disagi che diminuiscono l’uso e il godimento del bene, arrecati da terzi che pretendono di avere diritti sul bene medesimo.

In caso non si riuscisse a trovare un accordo fra locatario e locatore, il suggerimento per l’inquilino che intenda far valere i suoi diritti è quello di rivolgersi ad un'associazione di settore, dove potrà trovare anche assistenza legale sulla questione.