La Cassazione piccona chi affitta casa in nero

Il fenomeno degli affitti in nero è noto. Diventa argomento di discussione se, soprattutto in un’epoca di caro-affitti che spinge il governo a stanziare fondi multimilionari togliendo denaro ad alte priorità, i proprietari di casa esosi non regolarizzano le rispettive posizioni con il fisco. Le autorità sono vigili, così come ha confermato la Cassazione con la sentenza 8968 del mese di marzo ma pubblicata all'inizio di luglio e argomentata dal sito La legge per tutti. Nello specifico un locatore (colui che affitta una casa) si è scontrato contro un locatario moroso uscendo sconfitto da ogni ordine di giudizio.

Il rischio di chi affitta in nero

Il caso vede un affitto parzialmente riscosso in nero. Ovvero, a fronte di una pigione mensile di 600 euro, è stato registrato un contratto per un importo di 200 euro. L’inquilino pagava quindi 400 euro in nero, riconosceva ulteriori 200 euro in modo ufficiale e il proprietario di casa pagava imposte soltanto su questi 200 euro.

Quando il locatario ha smesso di pagare l’affitto, il locatore ha registrato il contratto da 600 euro per poi avviare la procedura di sfratto.

La Cassazione ha ribadito due cose importanti: la prima è che un contratto non registrato presso l’Agenzia delle Entrate è da considerarsi nullo e la seconda, conseguente, è che il contratto da 200 euro mensili depositato in precedenza ha valore vincolante e anche retroattivo. In altre parole, il locatore si deve accontentare dei duecento euro pattuiti in modo ufficiale e non può avvalersi di altre pretese.

L’ordine temporale secondo il quale i contratti sono siglati è subordinato all’ordine con i quali sono stati registrati presso l’Agenzia delle Entrate.

Perché è una sentenza importante

È una sentenza che fa scuola e che sancisce senza dubbio ciò che altri tribunali inferiori sostengono – anche se a geometrie alterne – da tempo, ossia che la registrazione tempestiva di un contratto di locazione è di vitale importanza per garantirne la validità e anche le responsabilità fiscali dei firmatari.

Un contratto d’affitto va registrato entro 30 giorni dalla stipula e il primo contratto depositato ha valore inalienabile, così da fare decadere tutte le disposizioni eventualmente riportate in altri contratti, anche se antecedenti.

Locatori e locatari dovrebbero conoscere la giurisprudenza per evitare dispute legali costose e lunghe. In questo caso appare evidente che nessuna delle due parti può rivendicare il rispetto di ciò che è riportato in una eventuale scrittura privata.

L’Agenzia delle Entrate facilità il compito permettendo la registrazione dei contratti online oppure tramite intermediari.

Va anche sottolineato che, non di rado, tra locatore e locatario nascondo dissidi quando devono essere effettuate riparazioni o migliorie.