Condominio: come funzionano le tabelle millesimali

Chi possiede un appartamento in un condominio sa che determinanti per le spese condominiali sono le tabelle millesimali, cioè le quote di partecipazione del proprietario alle spese per la conservazione delle parti comuni. Ma quanti sanno da quali voci sono composte e come vengono calcolate? Vediamolo insieme.

Tabelle millesimali: che cosa sono e quando sono obbligatorie

Secondo la normativa vigente le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresse come rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell'intero edificio, fissato uguale a 1.000.

In un condominio esistono due tipologie di proprietà: la proprietà esclusiva, cioè quella del singolo sul proprio appartamento e la proprietà comune, quella di tutti i partecipanti ai beni condominiali nel loro complesso. Ogni singola unità immobiliare deve partecipare obbligatoriamente, in base a quanto prevede l'art. 1118 del codice civile (sostituito dall’art. 2 della Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012), alle spese per la conservazione delle parti comuni, in misura proporzionale al valore del piano o porzione di piano di pertinenza.

Cosa si intende per parti comuni di un condominio

Ciascuna unità immobiliare si avvale di parti e servizi comuni che devono essere amministrate necessariamente in modo organico. Esse sono il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i pilastri e le travi portanti, i muri maestri, i tetti e lastrici solari, i sottotetti destinati all’uso comune, i portoni d’ingresso, i cortili, i portici; ancora, i locali per la portineria, quelli per il riscaldamento centralizzato, per la lavanderia e per altri servizi, le opere, le installazioni, i manufatti di qualsiasi genere che servono all’uso e al godimento comune come ascensori, cisterne, pozzi, ecc., gli impianti per acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Perché si utilizzano le tabelle millesimali

Le quote di partecipazione di ogni proprietà esclusiva, devono essere espresse in millesimi in un'apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Le tabelle millesimali indicano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare e sono utilizzate come criterio di ripartizione delle spese condominiali, oltre che per il funzionamento dell’Assemblea condominiale. Quando il numero dei condomini è superiore a 10, le tabelle sono obbligatorie.

Le tabelle millesimali servono dunque a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a capire quanto ogni votante “pesi” nelle delibere di assemblea. Può accadere però che non tutti i condomini facciano lo stesso uso dei beni comuni, come ad esempio nel caso dell’impiego delle scale da parte del proprietario del primo piano rispetto a quello dell’attico. Per questa ragione, oltre alla tabella generale della proprietà, ne esistono altre.

Tipi di tabelle millesimali

Il nostro Codice Civile introduce, con l’art. 1123, il concetto di ripartizione delle spese, operando una distinzione se si tratti di spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio, per parti comuni soggette a utilizzo separato e relative a beni che vengano utilizzati singolarmente.

La tabella millesimale non è una sola, ma ve ne sono diverse a seconda della conformazione e delle esigenze del singolo complesso condominiale. Questi i tipi di tabelle millesimali, dove necessarie, e le voci a cui corrispondono:

Tabella A

È la tabella fondamentale del condominio, da cui si fanno poi derivare le altre.

Indica i millesimi di proprietà, cioè il rapporto tra valore delle singole unità e quello dell’intero edificio, espresso in millesimi. Questa tipologia viene utilizzata per la ripartizione delle spese necessarie al godimento delle parti comuni, per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle assemblee, per l’approvazione delle delibere.

Se dovessimo prendere in esame la Tabella A di un appartamento, vedremo che le prime righe sono dedicate all’identificazione dell’unità immobiliare: qui andranno inseriti i dati relativi al condomino, i dati catastali, il piano e la destinazione. Nella colonna Locali si descriverà la destinazione di ogni vano dell’alloggio, mentre nella colonna successiva si andrà a riportare le superfici utili dei vani corrispondenti. Nelle colonne successive saranno riportati i coefficienti correttivi collegati alle caratteristiche proprie di ogni locale. Nella riga Prodotto dei coefficienti si indica il prodotto di tutti i coefficienti utilizzati che, moltiplicato per le superfici utili, determina le superfici ragguagliate che andranno poi inserite nella sezione Superficie ragguagliata ai coefficienti. La somma di tutte le superfici ragguagliate fornisce la superficie virtuale da utilizzare infine per il calcolo dei millesimi di proprietà.

Tabella B

Rappresenta i millesimi per mezzo dei quali si possono ripartire le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale.

Tabella C

Riporta i millesimi necessari a ripartire le spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell’ascensore.

Tabella D

Riguarda la ripartizione delle spese di portierato.

Tabella E

Serve da base di ripartizione per le spese di pulizia e illuminazione androne.

Tabella F

Riguarda la ripartizione delle spese per tetto e lastrici solari.

Tabella G

Riporta i millesimi destinati alla ripartizione delle spese per impianti fognari.

A chi spetta comporre le tabelle

Secondo la normativa vigente, non è prevista nessuna qualifica o competenza specifica per la redazione delle tabelle millesimali. Di conseguenza potrebbero essere calcolate da chiunque. Data però l'importanza della materia e i suoi risvolti pratici, nonché economici, è sempre una buona regola affidarsi a professionisti tecnici esperti tra cui architetti, ingegneri, geometri.

Come si redigono le tabelle millesimali

Per poter procedere alla stesura delle tabelle, è necessario effettuare uno studio approfondito dell’immobile, verificando quali siano le parti comuni a tutti i condomini e se ne esistano alcune destinate ad uso differenziato.

Per poter stabilire quali tabelle millesimali occorrono per la gestione amministrativa dello stabile, è necessario acquisire il maggior numero di informazioni possibili. Vediamo quali.

Rilievo delle superfici utili: i dati delle superfici di ogni locale che compongono le varie unità immobiliari, possono essere rilevate sulla base di planimetrie. Bisognerà comunque effettuare le misurazioni di alcuni locali, per verificare l’esattezza dei dati forniti. La superficie utile va considerata al netto di muri, pilastri e altre strutture, includendo eventuali incassi nelle murature utili a tutti gli effetti, come, ad esempio, gli armadi a muro. In caso le planimetrie non fossero disponibili, sarà necessario rilevare le superfici utili di ogni unità immobiliare.

Verifica destinazione vani: Per determinare un coefficiente di destinazione e funzionalità, andrà verificata la destinazione dei singoli ambienti e la loro collocazione. Basandosi sul criterio dell’ordinarietà, si potrà così stabilire la disposizione che valorizza al massimo l’unità immobiliare, prescindendo dalla destinazione assegnata dal singolo condomino a ciascun locale.

Verifica orientamento: serve a individuare la posizione dello stabile in relazione ai punti cardinali. Ha lo scopo di poter attribuire il coefficiente relativo ad ogni ambiente, in base all’affaccio.

Verifica tipo di affaccio: quando si effettua il sopralluogo è essenziale verificare gli affacci dei prospetti della facciata, poiché la diversità è un elemento che va tenuto in considerazione nel momento in cui si va ad applicare il coefficiente di prospetto.

Verifica altezza dei vani: si va a calcolare l’altezza netta dei vani, misurando la distanza verticale da pavimento a pavimento dei piani sovrastanti, e l’altezza dal suolo dei singoli piani.

Verifica luminosità: in questo caso, per ottenere il coefficiente relativo bisogna calcolare il rapporto illuminante di ogni singolo vano, ottenuto dividendo la superficie illuminante per la superficie utile. Effettuando il sopralluogo sarà perciò necessario prendere le misure di ogni apertura illuminante.

Verifica elementi radianti: in caso di impianto di riscaldamento comune, va verificato che gli elementi radianti siano uguali per ciascuna unità immobiliare, cioè dello stesso materiale e dimensioni. In caso contrario, si dovrà procedere ad un rilievo particolareggiato, in cui verranno annotate caratteristiche quali materiale, numero di colonne, altezza e numero di elementi.

È bene individuare anche la collocazione esatta del locale caldaia, poiché il fattore distanza influisce su un utilizzo ottimale del servizio.