Guida fiscale per affittare casa ai turisti: tutto quello da sapere

Gli affitti brevi, per lo più a fini turistici, sono sempre più utilizzati in Italia. E lo saranno sempre di più. A Roma, in vista del prossimo Anno Santo (2025), è sempre più difficile trovare affitti tradizionali. Ma anche nelle altre maggiori città italiane le locazioni brevi sono diventate una prassi consolidata.

L’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile sul suo sito (www.agenziaentrate.gov.it) una guida aggiornata (agosto 2024) dedicata al tema: “Locazioni brevi. La disciplina fiscale e le regole per gli intermediari”. Utilissima sempre, soprattutto in questo periodo di dichiarazione dei redditi.

Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023), dal 1° gennaio 2024, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applica l’aliquota del 26%. Questa aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente. L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.

LA CEDOLARE SECCA

Per quali contratti di locazione si può scegliere la “cedolare secca”?

• la durata del contratto non deve superare i 30 giorni

• non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale

• devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze

• possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)

• le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa

• può trattarsi anche di sublocazione, contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni

• possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici

NO IRPEF, NO ADDIZIONALI

Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere considerato nel quantificare quello in base al quale:

• è determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzioni e detrazioni

• sono calcolate le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione

• è stabilita la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali (quali, in particolare, l’Isee).

GLI INTERMEDIARI

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.

Se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.

In sintesi, gli intermediari devono:

• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).

• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite

A essere interessati sono coloro i quali esercitano in forma professionale, anche se non esclusiva, attività di intermediazione immobiliare e che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia tramite i

canali tradizionali che attraverso la gestione di portali on line. Si tratta, in pratica, degli operatori che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi.