Immobili e case green entro il 2033: ecco cosa dovranno fare i proprietari

Com’era prevedibile, l’approvazione della direttiva europea sulle “Case green”, sta creando preoccupazione e incertezza fra i proprietari di case, decisi a capire a quale classe energetica appartenga il proprio immobile, visto che tutte le case dovranno diventare green entro il 2030. Il primo passo sarà passare alla classe E dopodiché, al più tardi entro il 2033, tutti gli edifici presenti in Italia e in Europa dovranno rientrare nella classe D. Non è cosa da poco, visto che il nostro Paese è fra quelli con il parco immobiliare più “anziano”, e che la realizzazione di milioni di edifici risale a ben prima del 1974.

Classe E ed D entro 2030 e 2033

Ricordiamo che L’efficienza di un immobile è ripartita in Classi energetiche, dall’A4, più performante, alla G che è la peggiore. Gli immobili che rientrano nelle classi A e B sono considerate Case green.

La Classe E, forse la più diffusa, pur avendo consumi sostenuti, vede rientrare nei sui parametri le case edificate negli anni ’90, che dispongono di norma di un impianto di riscaldamento a gas metano, hanno un livello di isolamento termico superiore rispetto alle case di classe G e F, ma non sono ancora edifici energeticamente efficienti.

La Classe D costituisce il requisito minimo per un nuovo edificio e vi rientrano quasi tutti gli immobili costruiti negli ultimi 15 o 20 anni. Tra le caratteristiche, una buona coibentazione del tetto e muri perimetrali spessi.

Le stime sui costi dell’adeguamento

Si calcola che per l’efficientamento energetico di un immobile da adeguare alla nuova direttiva comunitaria, occorrano circa 55.000 euro, intorno ai 60.0000 per un condominio di medie dimensioni. Rispetto a un piccolo appartamento in condominio, le villette unifamiliari richiedono un investimento superiore, che si aggirerebbe intorno ai 105.000 euro.

Secondo stime elaborate da Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile), prendendo come riferimento studi di fattibilità eseguiti su un condominio con una ventina di appartamenti, per permettere a ciascun immobile il salto di tre classi energetiche, occorrerebbero 30.000 euro circa per ciascuna abitazione.

Facendo qualche esempio pratico fra le varie tipologie di interventi previsti, la sola sostituzione degli infissi costerebbe intorno ai 10-15.000 euro, cifra che aumenterebbe qualora fosse necessaria anche la coibentazione dell’appartamento.

Ancora: se consideriamo un appartamento di circa 105 metri quadrati costruito negli anni ‘80, in condominio di cinque piani fuori terra, in una località di mare, la stima per l’adeguamento della normativa per il passaggio dalla classe G alla D è di 40.000 euro a casa circa, considerando anche la realizzazione del rivestimento esterno. Cifre che salirebbero ulteriormente, in caso di interventi più organici, quali la realizzazione di un impianto fotovoltaico condominiale e l’adeguamento sismico, arrivando alla somma di circa 55.000 euro per ogni alloggio.

Altro capitolo, quello che riguarda le caldaie a gas e che potrebbe incidere sui costi di adeguamento in misura da definire: la direttiva sulle Case green appena approvata all'Europarlamento prevede infatti che dal 1° gennaio 2024 gli Stati membri non offrono più incentivi finanziari per l'installazione di caldaie individuali a combustibili fossili. Non sarà quindi più possibile ricorrere a questo sistema di riscaldamento, a meno che non sia collegato a un impianto fotovoltaico. Chi possiede ad oggi una caldaia a condensazione collegata con pompa di calore, non dovrebbe preoccuparsi, così come coloro che utilizzano caldaie certificate per l’utilizzo ad idrogeno (materia prima rinnovabile). L'abbandono delle caldaie a gas dovrà avvenire in modo graduale a partire dal 2025, data in cui è previsto il declassamento energetico e la fine di ogni agevolazione, per arrivare alla dismissione totale nel 2029, con conseguente divieto di vendita di nuovi impianti.

Come adeguare la propria abitazione e quali le possibili detrazioni fiscali

Ma quali sono nello specifico i lavori per migliorare l’efficienza energetica di un immobile e permettere il salto di categoria? Vediamo i più importanti e, in attesa di capire se saranno previsti interventi di sostegno a livello europeo, o stanziamenti dei singoli stati per agevolare la trasformazione green dei nostri immobili, di quali agevolazioni possono beneficiare ad oggi.

Cappotto termico: tra gli interventi trainanti per aumentare l’efficienza di due classi energetiche, il rifacimento del cappotto interno ed esterno dell’abitazione consente di ottenere un maggiore isolamento termoacustico e comfort bioclimatico, con un notevole impatto sulle bollette. Questo tipo di intervento viene coperto fino al 31 dicembre 2024 Dall’Ecobonus al 65%. In caso di intervento sull’abitazione principale, o di richiedente con ISEE al di sotto dei 15.000 euro, è possibile accedere al Superbonus con un’aliquota del 90%.

Sostituzione degli impianti di riscaldamento: le pompe di calore costituiscono il sistema più green e innovativo per riscaldare, raffrescare e ottenere la produzione di acqua calda sanitaria. Anche per il 2023 è stata confermata la possibilità di ottenere l‘Ecobonus con detrazione al 65% per l’installazione di pannelli solari per l’acqua calda e per le caldaie a pompa di calore in sostituzione di vecchi impianti. Detrazione che vale anche per la sostituzione di caldaie a gas con altre a condensazione, a patto di installare al contempo le valvole intelligenti sui termosifoni.

Sostituzione degli infissi: dotarsi di nuovi infissi come ad esempio quelli a taglio termico, permette di evitare dispersioni termiche e avere un microclima costante per tutta la giornata. Per interventi di questo tipo, fino al 31 Dicembre 2024, il Bonus ristrutturazione prevede una detrazione al 50%.

Attenzione però: dopo lo stop imposto dal Governo a cessione del credito e sconto in fattura, allo stato attuale questo tipo di agevolazioni (per chi volesse usufruirne da qui in avanti) consisterà nel riconoscimento di detrazioni d’imposta nella misura del 50% o del 65% (a seconda del bonus) delle spese sostenute, da ripartire in rate annuali, con un limite massimo di detrazione diverso a seconda degli interventi previsti. Inoltre, come per tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione sarà ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. La somma eventualmente in eccesso quindi non potrà essere rimborsata.

Detto questo, agli interventi sopra indicati se ne possono aggiungere altri, quali:

Installazione di impianti fotovoltaici: un sistema per produrre energia green, ottimizzando i consumi e risparmiando sulle bollette può essere quello di dotarsi di un mini impianto fotovoltaico da balcone o giardino. Per impianti con potenza inferiore agli 800W non sono richieste autorizzazioni e i costi sono abbastanza contenuti. Inoltre, anche nel 2023 è prevista la possibilità di usufruire del 50% di detrazione per l’acquisto di questo tipo di pannelli.

Acquisto di elettrodomestici di classe A+: altro modo per rendere la casa più green e ridurre i consumi è l’acquisto di elettrodomestici di classe A+. Con il Bonus mobili e grandi elettrodomestici (richiedibile in caso di ristrutturazione) si ha diritto anche quest’anno ad una detrazione IRPEF del 50%, da ripartire in dieci quote annuali fino a un massimo di 8.000 euro per il 2023 e di 5.000 per il 2024.

Eventuali ripercussioni sul mercato immobiliare

Quali potrebbero essere, a questo punto, le conseguenze della nuova direttiva europea sul mercato immobiliare e sul nostro in particolare?

Se in un primo momento era stata addirittura ventilata nella direttiva l’ipotesi di un divieto di vendita o affitto in caso di un immobile non conforme (che avrebbe generato non pochi problemi, visti i costi e i tempi così stretti per gli adeguamenti), questa opzione non è passata, per cui è possibile procedere liberamente in entrambi i casi. La classe energetica dell’immobile costituirà comunque un elemento sempre più determinante per la vendita dell’immobile o per la stipula del nuovo contratto di affitto. Sarà dunque opportuno capire, considerando le relative tempistiche, quando scegliere il momento in cui aumentare la classe energetica dell’immobile, o effettuare la ristrutturazione dell’appartamento in direzione green. Va poi tenuto conto che, al di là della normativa, il mercato immobiliare sembra orientarsi verso un aumento della richiesta per le abitazioni in classe energetica alta.

Per chi invece stesse considerando un acquisto in tempi brevi, attualmente è possibile usufruire di un Bonus per l’acquisto di una casa green (L. 197/2022), ottenendo una detrazione al 50% dell’IVA entro il 31 dicembre 2023. Per usufruire dell’agevolazione, gli immobili acquistati devono rientrare nelle classi energetiche A e B ed essere comprati direttamente dal costruttore o da organismi di investimento collettivo del risparmio immobiliari (OICR). Il 50% dell’importo dell’IVA potrebbe essere così portato in detrazione IRPEF in 10 anni.

A beneficiarne i soggetti IRPEF (quindi le persone fisiche), che lo applicano all’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento IVA sulla casa.