Furti in condominio tramite i ponteggi, ecco chi deve pagare i danni

Elemento fondamentale in edilizia per consentire la realizzazione in sicurezza di lavori in quota, il ponteggio o impalcatura edile, installato in occasione di lavori di ristrutturazione dell'edificio condominiale, può a volte costituire una via d’accesso per i ladri agli appartamenti. In questo caso, chi è chiamato a rispondere: l’impresa che esegue i lavori e ha installato la struttura, il condominio, o entrambi? Cerchiamo di capirlo.

Cosa dice la Legge

Questo tipo di problematica è stata più volte affrontata dalla giurisprudenza: in particolare, la Corte di Cassazione (ordinanza n. 26691 del 22/10/2018), si è pronunciata avallando il principio della responsabilità solidale tra impresa appaltatrice e condominio per i danni connessi al furto. Riferendosi agli articoli 2043 e 2051 del Codice civile, la Suprema Corte ha ritenuto configurabile la responsabilità dell'imprenditore “per omessa diligenza nell'adozione delle cautele atte ad impedire l'uso anomalo dei ponteggi”, e quella del condominio, “per l'omessa vigilanza e custodia cui è obbligato come soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura”. La questione dunque sembrerebbe chiusa, ma nella realtà non sempre è così semplice, vediamo perché.

Responsabilità dell’impresa, responsabilità del condominio

Partiamo dal presupposto che l'impresa appaltatrice dei lavori e dell'installazione dei ponteggi a ridosso di uno stabile in condominio detiene la responsabilità della loro custodia.

La custodia va intesa come la “diligenza nell'apporre una serie di dispositivi che rendano difficile l'utilizzo dell'impalcatura”: barriere d'accesso, sistemi di videosorveglianza, guardianìa, luci che illuminano la struttura e consentono di visualizzare eventuali estranei in ore notturne, etc. In caso di furto in appartamento condominiale commesso da ignoti, accedendo dalle impalcature installate per ristrutturare l'edificio, l’impresa è dunque responsabile (ai sensi dell'art. 2043 del Codice civile già citato), qualora tutte o parte delle precauzioni descritte non siano state attivate. Dovrà quindi rispondere del furto per colpa, ove, come recita un’altra ordinanza della Cassazione (la numero 15176 del 20/06/2017), non siano state adottate le cautele idonee ad impedire un uso irregolare del ponteggio.

In passato la Suprema Corte aveva ritenuto che sussistesse una responsabilità oggettiva o presunta del condominio, (come da art.2051 del Codice Civile), per il furto verificatosi attraverso le impalcature, a causa dell'omessa vigilanza da parte del rappresentante legale del condominio sull'espletamento di tutti gli oneri del caso da parte dell'impresa, compresi quelli di controllo, per i lavori commissionati.

A questo pronunciamento aveva poi fatto seguito la già citata ordinanza n.15176 del 20/06/2017, sempre della Cassazione secondo cui “Solo qualora si accerti e si dimostri che il condominio committente ha disatteso di fatto gli obblighi di vigilanza sull'attività dell'appaltatore potrà rispondere del furto per colpa in concorso con l'appaltatore”, riconoscendo esclusivamente a carico dell'appaltatore una responsabilità ordinaria per colpa.

In pratica, ferma restando la responsabilità per aver affidato l'opera ad un'impresa assolutamente non all’altezza, potrebbe ipotizzarsi una responsabilità del condominio in concorso con l'appaltatore per omessa vigilanza e custodia dell'impalcature nel caso in cui l'appaltatore, in base ai patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore materiale delle direttive del committente (il condominio) ed abbia agito senza autonomia alcuna.

Responsabilità solidale: quando si configura

Con ordinanza n. 26691 del 22/10/2018, la Corte di Cassazione aveva accolto il ricorso di un condòmino che aveva citato in giudizio sia il condominio, sia l'impresa appaltatrice dei lavori, per il furto di preziosi e denaro subito da ignoti, introdottisi nel proprio appartamento attraverso i ponteggi lasciati incustoditi dall'impresa. La Corte ha così riaffermato il principio secondo cui "nell'ipotesi di furto in appartamento condominiale, commesso con accesso dalle impalcature installate in occasione della ristrutturazione dell'edificio, è configurabile la responsabilità dell'imprenditore ex art. 2043 c.c., per omessa ordinaria diligenza nell'adozione delle cautele atte ad impedire l'uso anomalo dei ponteggi nonché la responsabilità del condominio ex art.2051 c.c., per l'omessa vigilanza e custodia, cui è obbligato quale soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura".

Di diverso avviso il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, che si è pronunciato recentemente sulla questione (sentenza n. 1457 del 26 aprile 2022), escludendo la responsabilità del condominio committente, dal momento che l'impresa appaltatrice aveva omesso l’adozione delle necessarie misure di sicurezza, oltre al fatto che l'impresa medesima non poteva considerarsi semplice esecutrice degli ordini del committente, cioè del condominio. Questo proprio sulla base di quell’ordinanza della Cassazione (la numero 15176/2017) di cui abbiamo già parlato.

La questione resta quindi controversa e dipende dall’interpretazione del giudice in base al singolo caso: in presenza di omissioni, una responsabilità del condominio non può essere riconosciuta automaticamente, per il solo fatto di aver consentito l'installazione dell'impalcatura. Spetterà dunque al giudice di merito, nell'accertare i fatti, la verifica dei limiti dei poteri di vigilanza del condominio e riscontrare l'eventuale responsabilità concorrente con quella dell'appaltatore per omissione degli obblighi di vigilanza.

Risarcimento al condòmino

L'essere stato oggetto di furto e l'omessa predisposizione delle cautele vanno dimostrati di fronte al giudice civile dal condòmino danneggiato. Il condominio, a sua volta, ha l'onere di fornire la prova contraria alla presunzione, basata sul presupposto che l'evento dannoso è dipeso dal caso fortuito, cioè “estraneo alla sua sfera di custodia, imprevedibile ed eccezionale, e dalla colpa esclusiva del danneggiato".

Ancora: la responsabilità giuridica "è da addebitare al solo condominio degli edifici" qualora abbia omesso, pur su sollecitazione da parte dell'impresa appaltatrice, "l'adozione di cautele idonee ad impedire l'uso anomalo delle dette impalcature” (come da sentenza del Tribunale di Milano, n.4055 del 25/03/ 2014). In tale circostanza potrebbe essere chiamato a rispondere del danno anche il direttore dei lavori che, per conto del condominio non abbia fatto tutto quanto in suo potere per eliminare la situazione di rischio.

Una volta accertata la responsabilità dell'appaltatore, del committente, o di entrambi, per l'introduzione dei ladri dalle impalcature, la responsabilità del condominio committente può essere affermata solo ai sensi dell'articolo 2043 del Codice civile, in concorso con quella dell'appaltatore, per omissione degli obblighi di vigilanza sull'attività di quest'ultimo. Il condòmino derubato avrà così diritto al risarcimento del danno, cioè alla reintegrazione del patrimonio e al ripristino totale ed effettivo della situazione patrimoniale precedente.

Si tenga presente che la responsabilità sia dell'impresa appaltatrice sia del committente è di tipo extracontrattuale (nasce cioè dalla violazione di un obbligo derivato dal generico dovere di non danneggiare gli altri, senza che sia richiesta l'esistenza di un precedente rapporto obbligatorio fra danneggiante e danneggiato), non essendo il condòmino, nei confronti del quale sorge la responsabilità, parte del contratto di appalto stipulato tra il condominio e l'impresa esecutrice dei lavori.