Le locazioni brevi sono ormai entrate nella vita condominiale. Complice la diffusione di piattaforme dedicate, sempre più proprietari scelgono di mettere a reddito il proprio immobile con affitti di pochi giorni, soprattutto nelle città turistiche.
Ma se da un lato questa formula rappresenta un’opportunità economica, dall’altro apre a una serie di criticità che chi vive in condominio conosce bene: ricambio continuo di persone, rumori, uso intenso delle parti comuni, difficoltà di controllo, etc. Il punto, allora, è capire fino a dove si può spingere il diritto del singolo proprietario e dove invece iniziano quelli degli altri condòmini.
Attività lecita, ma non “senza regole”
Partiamo da un dato: le locazioni brevi sono lecite. Rientrano nel diritto di proprietà (pur se con alcune recenti limitazioni di cui parleremo fra poco) e, in quanto tali, non possono essere vietate in modo generico. Questo però non significa che tutto sia consentito.
Quando l’attività diventa particolarmente frequente o poco gestita, il problema non è tanto l’affitto in sé, quanto le conseguenze che può avere sulla vita quotidiana del condominio. È qui che entra in gioco la tutela della quiete e, più in generale, delle regole di convivenza.
Di recente, inoltre, come si accennava, è intervenuto un fatto nuovo: la Corte Costituzionale italiana (con la sentenza 186/2025) ha precisato che la locazione turistica non costituisce un elemento essenziale del diritto di proprietà e che, pertanto, può essere soggetta a limitazioni motivate da esigenze di carattere sociale e urbanistico, a discrezione di Regioni e Comuni.
Il regolamento può fermarle? Dipende
Detto questo, e in attesa di capire in quale misura il pronunciamento della Consulta inciderà su questo tipo di attività, al momento molto, come spesso accade in ambito condominiale, dipende dal regolamento.
Se si tratta di un regolamento contrattuale, cioè approvato all’unanimità o richiamato nei singoli atti di acquisto, allora si possono anche prevedere limiti o divieti alle locazioni brevi. Ma a una condizione: che siano espressi in modo chiaro e inequivocabile. Non bastano formule generiche.
Diverso il caso del regolamento assembleare, che non può comprimere il diritto di proprietà. In questo caso, introdurre un divieto vero e proprio non è possibile. Il risultato è che, nella maggior parte dei condomìni, gli affitti brevi restano consentiti, anche quando generano malumori.
Il vero “problema”: la gestione degli ospiti
Nella pratica, il contenzioso nasce raramente sulla legittimità dell’attività. Più spesso riguarda ciò che accade “intorno”. Rumori nelle ore notturne, feste improvvisate, uso disinvolto di scale e ascensori, conferimento scorretto dei rifiuti: sono questi gli elementi che incidono sulla qualità della vita condominiale.
E su questo terreno qualche strumento esiste. Il regolamento può fissare orari di silenzio, disciplinare l’uso delle parti comuni e prevedere sanzioni. Regole che valgono non solo per i condòmini, ma anche per gli ospiti temporanei.
Quando poi si supera la soglia della normale tollerabilità, si entra nel campo delle immissioni moleste e, nei casi più gravi, anche del disturbo della quiete pubblica. Qui però serve una valutazione concreta, non basta il fastidio di un singolo vicino.
Il proprietario resta il punto di riferimento
Un aspetto importante, spesso sottovalutato, è che il proprietario non si “libera” delle responsabilità affittando l’immobile. Al contrario, resta il referente per il condominio, per cui risponde delle violazioni del regolamento, può essere destinatario di sanzioni, nei casi più gravi può essere chiamato a risarcire eventuali danni.
Per questo molti proprietari iniziano a dotarsi di regolamenti interni per gli ospiti, con indicazioni precise su comportamenti, orari e utilizzo degli spazi comuni: non solo come forma di tutela ma, sempre più spesso, in quanto necessario.
Amministratore, tra mediazione e limiti operativi
E l’amministratore? Il suo ruolo è delicato. Può intervenire, richiamare il condòmino, far rispettare il regolamento e applicare eventuali sanzioni. Può anche portare la questione in assemblea, se il problema diventa ricorrente.
Ma non può vietare le locazioni brevi né limitarle autonomamente. Senza una base regolamentare o un provvedimento del giudice, i suoi margini di azione restano limitati. Di fatto, in molti casi, si trova a fare più da mediatore che da “regolatore”.
Sicurezza e parti comuni: equilibrio da trovare
Altro aspetto che crea tensioni, quello della sicurezza. Il continuo ingresso di persone estranee al condominio può generare preoccupazioni, soprattutto negli edifici più grandi.
Anche in questo caso, però, il condominio può intervenire solo indirettamente, regolando l’uso delle parti comuni, migliorando i sistemi di accesso, ma senza poter impedire l’ingresso agli ospiti.
Una convivenza ancora da costruire
Le locazioni brevi, lo sappiamo, non sono più un fenomeno marginale. In molte realtà rappresentano una componente stabile del mercato immobiliare.
Tuttavia le regole non si sono evolute con la stessa rapidità.
E così il punto di equilibrio tra interessi diversi resta spesso affidato al caso concreto, al buon senso e (dove necessario) all’intervento del giudice.Per questo, più che divieti generalizzati, è importante che ci siano regole chiare e, soprattutto, la capacità di farle rispettare.
