Quando si riceve la convocazione dell’assemblea condominiale, gli occhi dei condòmini vanno subito a data e orario. Ma l’aspetto più importante, spesso sottovalutato, è l’ordine del giorno. Da come è scritto dipende la validità delle delibere: un ordine del giorno troppo vago o, al contrario, troppo analitico, può dare spazio a contestazioni e annullamenti. Cerchiamo di capire di più.
Cosa dice la legge
L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che l’avviso di convocazione indichi “specificamente” gli argomenti da trattare. “Specificamente” non significa però entrare in ogni dettaglio, ma definire con chiarezza l’oggetto su cui i condòmini saranno chiamati a discutere e deliberare. In questo modo ciascun partecipante può prepararsi e decidere se presenziare, delegare o predisporre osservazioni.
Specifico sì, analitico no
Un ordine del giorno ben scritto facilita la partecipazione: i condòmini sanno in anticipo su cosa discutere, possono prepararsi adeguatamente e contribuire in maniera attiva, rendendo l’assemblea uno strumento davvero utile e trasparente. In questo senso, l’obbligo di specificità tutela senza dubbio i condòmini, evitando votazioni “a sorpresa”, o su temi non comunicati.
Quando l’ordine del giorno è confuso o generico, i rischi non sono solo formali: le delibere possono diventare impugnabili, il quorum necessario può non essere raggiunto e i condòmini possono trovarsi disorientati, astenendosi o votando senza avere piena consapevolezza di ciò che stanno approvando.
Un ordine del giorno troppo analitico (con descrizioni minuziose, preventivi già vincolanti o formule troppo tecniche) rischia di rivelarsi controproducente: se il contenuto dell’assemblea non coincide perfettamente con quanto indicato, la delibera può essere impugnata.
Esempi concreti
Detto questo, per capire meglio, ecco qualche esempio: è corretto scrivere “Approvazione del rendiconto consuntivo 2024” oppure “Nomina dell’amministratore e definizione del compenso”; troppo generico, invece, sarebbe limitarsi a “Varie ed eventuali”, perché non consente di deliberare nulla. Eccessivamente analitico, al contrario, potrebbe essere un punto come “Approvazione del preventivo 2025 con dettaglio di ogni singola voce”: se in assemblea il preventivo cambia, la delibera rischia di essere impugnata.
La documentazione allegata
Per i punti più complessi, come lavori straordinari o preventivi dettagliati, è sempre possibile allegare documenti di supporto alla convocazione. Questi materiali servono a informare i condòmini, ma non devono sostituire la chiarezza dell’ordine del giorno: l’obiettivo è rendere leggibile e comprensibile il testo, senza sommergere i partecipanti di dettagli tecnici.
Buone pratiche per l’amministratore
Chi redige l’ordine del giorno dovrebbe assicurarsi che ogni punto sia comprensibile a un condòmino medio, evitando ambiguità o tecnicismi inutili. Ogni argomento va indicato separatamente e, se necessario, corredato da allegati chiari, in modo che ogni decisione possa essere presa senza sorprese.
Un ordine del giorno ben formulato, dunque, non è solo una questione formale: aumenta la
partecipazione dei condòmini, facilita decisioni condivise e riduce i conflitti post-assemblea. In sostanza, è uno strumento di trasparenza e collaborazione, indispensabile per la buona gestione condominiale.