I punti chiave
Figura "classica" nei condomini di una volta, il portiere è oggi meno diffuso ma ancora molto presente soprattutto nei grandi stabili urbani. E sebbene il suo ruolo si sia evoluto con il tempo, resta centrale nella vita condominiale, tanto da essere talvolta considerato un "valore aggiunto" per sicurezza, efficienza e senso di comunità.
Vediamo più nel dettaglio quali sono le sue mansioni, come funziona l’eventuale alloggio di servizio, e quali regole si applicano all’orario di lavoro, secondo il contratto collettivo nazionale di settore.
Mansioni: cosa fa (e cosa non fa) il portiere
Le mansioni del portiere sono regolate in base al Contratto Collettivo Nazionale di Lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati, aggiornato periodicamente. Le attività principali includono:
custodia e vigilanza dello stabile (accessi, sicurezza, segnalazione anomalie);
ritiro e distribuzione della corrispondenza (posta, pacchi);
pulizia di androni, scale o cortili, se prevista dal contratto;
accensione e spegnimento di impianti comuni (luci, riscaldamento) se manuali;
apertura e chiusura dei portoni, regolazione dell’ingresso visitatori;
gestione dei rapporti quotidiani con l’amministratore e i fornitori.
Attenzione: alcune attività rientrano solo se espressamente previste, come la ricezione di raccomandate (qui serve la delega), o piccoli interventi tecnici. L’ingresso negli appartamenti privati o lo svolgimento di commissioni personali per i condòmini non sono compiti previsti dal contratto.
Aspetti normativi
La portineria e la figura del portiere devono essere previste dal regolamento condominiale o da una delibera dell’assemblea. Il portiere può essere assunto direttamente dal condominio (con contratto collettivo nazionale dei dipendenti da proprietari di fabbricati, CCNL, come detto), oppure tramite appalto esterno a ditte specializzate.
Le spese relative alla portineria (stipendio, contributi, eventuale alloggio, Tfr, spese di pulizia dei locali, etc.) sono considerate spese comuni e si dividono tra i condòmini in base ai millesimi, salvo diversa indicazione del regolamento.
Alloggio: quando è previsto e cosa comporta
Spesso il portiere dispone di un alloggio di servizio, situato nel condominio stesso. Questo aspetto ha valore economico e normativo, in quanto: viene considerato retribuzione in natura, dunque concorre alla determinazione del compenso; comporta un vincolo di residenza stabile, il portiere deve abitare nell’alloggio; implica l’obbligo di reperibilità per un massimo di 12 ore settimanali oltre l’orario di lavoro.
La reperibilità non è lavoro attivo, ma disponibilità a intervenire in caso di necessità (es. allarme ascensore, emergenza condominiale). Non è retribuita come straordinario ma è una voce contrattualmente prevista.
Orario di lavoro: variazioni con o senza alloggio
L’orario di lavoro del portiere è definito dal contratto collettivo nazionale e varia in base a un elemento fondamentale: la presenza o meno dell’alloggio nello stabile. Se il portiere vive nel condominio, quindi usufruisce di un alloggio di servizio, l’impegno settimanale può arrivare fino a 48 ore distribuite su sei giorni. Se invece non dispone di alloggio, l’orario massimo scende a 45 ore settimanali, sempre su sei giorni.
Nel caso di contratti part-time, le ore settimanali si riducono e possono andare, a seconda dell’accordo, da 20 a 36 ore con alloggio, oppure da 16 a 32 ore senza alloggio.
Le giornate lavorative si collocano generalmente tra le 7 del mattino e le 8 di sera, con una fascia oraria che può variare da condominio a condominio: alcuni richiedono una presenza al mattino e nel tardo pomeriggio (cosiddetto “orario spezzato”), altri preferiscono una fascia continua nelle ore centrali della giornata. In ogni caso, anche le pause e i riposi settimanali sono regolati dal contratto e non lasciati al caso.
Costi ed eventuali problematiche
Il servizio di portineria può costituire una voce importante delle spese condominiali: alti costi di gestione fra stipendio, contributi previdenziali, eventuale appartamento riservato (con obblighi fiscali), tredicesima, ferie, malattie. Di conseguenza molti condomini, per contenere i costi, hanno eliminato la figura del portiere, sostituendola con servizi di vigilanza privata, videocitofoni, o pulizie esterne, o ne hanno ridotto la presenza.
È importante sapere che, se si vuole licenziare un portiere, è necessario motivarlo con esigenze economiche o organizzative e seguire le procedure previste dal contratto collettivo. La reintegrazione del servizio può avvenire con delibera assembleare, ma se comporta modifiche strutturali o spese importanti, è necessaria una maggioranza qualificata.
Dismissione o trasformazione della portineria
L’appartamento del portiere può essere disdetto e alienato (venduto), con decisione dell’assemblea condominiale approvata con almeno 2/3 dei millesimi. I proventi dalla vendita entrano nel fondo comune, salvo diversa deliberazione. Può anche essere riconvertito in unità immobiliare locata, generando un reddito per il condominio.
Evoluzioni moderne: portinerie smart e condivise
Negli ultimi anni si è diffuso il concetto di "portineria di quartiere" o portineria digitale,
soprattutto in città come Milano, tramite servizi condivisi tra più condomini, come gestione pacchi e consegne tramite locker intelligenti, o app e software che gestiscono accessi, segnalazioni e pulizie.