Come proteggere la casa dai creditori e dal fisco

I modi per proteggere la propria casa dai creditori sono diversi. Sono tutti metodi legali che devono essere messi in pratica quando non esiste una situazione debitoria perché, se venissero attuati dopo avere contratto un debito, possono incontrare le resistenze dei creditori ai quali è dato il diritto di opporsi al passaggio di proprietà dell’immobile.

Va detto immediatamente che non c’è un metodo sicuro per tutelare la propria casa al cospetto dei creditori e che, se ne esistesse uno, significherebbe che lo Stato non tutela al meglio i creditori lasciando ai debitori una via legittima per sottrarsi ai propri obblighi.

Proteggere la casa dai creditori

È possibile proteggere la propria casa seguendo due vie maestre del tutto antitetiche e che portano vantaggi e svantaggi di diversa natura, queste sono:

• cedere la proprietà del bene,
• proteggere la proprietà senza cederla.

Come vedremo è più semplice difendere la propria casa dal fisco che dagli altri eventuali creditori privati.

Intestare la casa a un familiare o venderla

Intestare la casa a un familiare è una soluzione gettonata perché si fonda su un rapporto di fiducia ed è facile da attuare, è sufficiente un atto di donazione stilato da un notaio e la presenza di due testimoni. Al di là di quanto si creda comunemente, è una soluzione il cui saldo tra vantaggi e svantaggi è da valutare con attenzione.

I vantaggi dell’intestare la casa a un familiare sono:

• la casa resta a un familiare e, mediante l’usufrutto, l’intestatario originario può continuare a viverci,
• il passaggio di proprietà a un familiare è di norma parte della linea ereditaria e, laddove il valore dell’immobile è inferiore a un milione di euro non sono previste imposte di successione.

Oltre a essere di più, gli svantaggi hanno un peso specifico sul quale occorre riflettere:

• la donazione è definitiva, non c’è modo di revocarla e potrebbe essere fonte di problemi per le questioni legate all’eredità,
• un creditore può chiedere, entro il primo anno dal rogito, che l’intestazione a un familiare venga revocata. Durante i quattro anni a seguire il creditore può dimostrare che il debitore non possiede altri beni pignorabili, ottenendo così l’annullamento dell’intestazione dell’immobile la quale, di fatto, può essere revocata nell’arco dei cinque anni a partire dal rogito,
• se è il fisco a vantare un credito superiore ai 50mila euro e relativo a imposte o Iva, c’è il rischio che la donazione dell’immobile scaturisca in un’incriminazione per sottrazione fraudolenta.

Oltre alla possibilità di intestare la casa a un familiare, vale la pena prendere in considerazione l’ipotesi di venderla a un terzo. Soluzione che comporta la perdita della proprietà dell’immobile e che può imporre di trovare un modo per evitare che i soldi guadagnati dalla vendita diventino oggetto di pignoramento. A queste difficoltà si aggiunge il fatto che la vendita può essere revocata nei cinque anni a seguire il passaggio di proprietà ma, per poterlo fare, il creditore deve dimostrare che l’acquirente fosse al corrente della situazione debitoria di chi gli ha venduto la casa, e ciò non è per nulla facile.

Fondi patrimoniali e trust

Anche il fondo patrimoniale è uno strumento utilizzato per proteggere gli immobili e ha lo scopo ultimo di inserirvi i beni che soddisfano i bisogni della famiglia i quali, proprio in virtù del fondo patrimoniale, non possono essere aggrediti dai creditori. Il fondo può essere costituito dai coniugi e rimane in vigore fino a quando sono sposati.

Il proprietario dell’immobile non cambia ma se il fondo viene costituito dopo la contrazione del debito valgono le medesime possibilità di revoca nei cinque anni successivi alla creazione del fondo stesso.

A differenza del fondo patrimoniale che può essere costituito presso un notaio e a un prezzo contenuto – di norma poche centinaia di euro – il trust ha un costo molto elevato, tant’è che è un metodo a cui fa ricorso chi vuole proteggere immobili di valore ingente. L’immobile viene ceduto a una società di gestione che lo restituisce al legittimo proprietario dopo un periodo stabilito di tempo. In questo caso, oltre alle spese per la cessione dell’immobile, occorre pagare anche la società che lo gestisce.

Separazione coniugale e vincolo di destinazione

I coniugi possono ricorrere a una separazione consensuale e quindi pronunciata da un giudice, salvo poi continuare a vivere nella medesima economia domestica come se la separazione non avesse avuto alcun effetto nel loro quotidiano. Nell’atto di separazione il coniuge indebitato trasferisce all’altro la proprietà della casa, eludendo così ogni diritto di pignoramento da parte dei creditori.

Anche in questo caso però i creditori possono interferire con l’azione revocatoria entro cinque anni dal momento della separazione oppure dimostrando che si tratta di una separazione soltanto simulata, cosa che può essere fatta nel corso dei 10 anni seguenti la sentenza del giudice.

C’è poi la via del vincolo di destinazione, metodo con il quale il proprietario dell’immobile vuole promuovere degli interessi meritevoli di tutela i quali, di norma almeno, tendono a proteggere persone con disabilità. Nella fattispecie, il debitore destina la casa a una persona disabile o in nome di un interesse altruistico.

I creditori possono fare leva sull’azione revocatoria nei primi cinque anni dalla stipula dell’atto e, anche in questo caso, non è sempre evidente dimostrare un interesse meritevole di tutela.

Il fisco e il pignoramento della prima casa

Il fisco non può pignorare l’unica casa del debitore a meno che non sia un immobile di lusso (categoria catastale A/8 oppure A/9) e, fermo restando, che l’immobile sia quello in cui il debitore risiede e vive.

Laddove questi requisiti non siano soddisfatti, l’immobile può essere

• il debito è superiore ai 120mila euro,
• la somma degli immobili di proprietà del debitore è almeno di 120mila euro,
• l’Agenzia delle Entrate Riscossione deve iscrivere ipoteca sull’immobile e avviare, sei mesi dopo l’iscrizione, la procedura forzata per recuperare il credito vantato.

In questo caso il debitore ha un margine di manovra, per esempio quello di pagare la parte di debito eccedente i 120mila euro e rendere inefficace ogni azione del fisco.