La vita in condominio funziona solo se tutti rispettano le regole e contribuiscono alle spese comuni. Quando qualcuno smette di pagare, a rimetterci non è solo il bilancio, ma l’intero equilibrio condominiale: i servizi essenziali possono essere messi a rischio, e i condòmini virtuosi trovarsi a dover coprire i buchi lasciati dai morosi.
Per questo l’inerzia dell’amministratore può rappresentare una grave mancanza: lasciare che i morosi continuino a non versare nulla mina il principio di equità e genera tensioni tra vicini.
I doveri dell’amministratore
La legge è molto chiara: l’amministratore deve muoversi tempestivamente per recuperare i crediti. Non basta sollecitare a voce o concedere piani di rientro: occorre dimostrare, con documenti e diffide, di aver avviato le procedure necessarie entro tempi precisi.
Allo stesso modo, la presentazione del rendiconto annuale è un obbligo fondamentale: senza bilanci chiari e puntuali, ai condòmini non viene garantita la trasparenza necessaria per valutare la gestione.
Servizi essenziali a rischio
La mancata riscossione dei crediti non si traduce solo in numeri negativi nel bilancio: può avere effetti molto concreti sulla vita quotidiana. Se i fondi mancano, infatti, il condominio può trovarsi in difficoltà nel garantire acqua, riscaldamento, illuminazione delle parti comuni e manutenzione ordinaria. È ciò che è accaduto in un condominio di Messina, dove la mancata azione dell’amministratore aveva portato perfino alla sospensione di alcuni servizi, spingendo i residenti a rivolgersi al tribunale.
Il caso di Messina
Nel caso in questione, l’amministratore non aveva dato seguito a una delibera che lo obbligava a recuperare i crediti e aveva presentato il rendiconto in ritardo. Di fronte all’aumento dei debiti e all’assenza di azioni concrete contro i morosi, i giudici ne hanno disposto la revoca, sottolineando come simili omissioni costituiscano gravi irregolarità. Altro passaggio importante, l’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea non basta a “sanare” il ritardo o a cancellare le responsabilità dell’amministratore.
Regole da seguire e importanza del rendiconto
La vicenda ribadisce un principio chiave: l’amministratore non può “lasciar correre” con i morosi. Deve agire entro tempi precisi (sei mesi dalla chiusura dell’esercizio) per avviare diffide e azioni legali. Non serve che ci sia già un danno concreto: basta l’inerzia a configurare un’irregolarità.
Altrettanto importante è il rendiconto annuale. Questo documento è il principale strumento di trasparenza, perché permette ai condòmini di capire se la gestione è corretta. Un ritardo mina la fiducia e può rappresentare una grave inadempienza, anche se l’assemblea approva comunque il bilancio.
La posizione dei giudici
Sempre più tribunali si stanno allineando su questo punto: la mancata riscossione dei crediti e la tardiva presentazione del rendiconto sono gravi irregolarità di per sé. La vicenda di Messina lo conferma: approvazioni assembleari o giustificazioni personali non bastano a “sanare” il comportamento dell’amministratore.
Per evitare contestazioni, quindi, l’amministratore deve poter dimostrare di aver agito con documenti alla mano: diffide, lettere, azioni giudiziarie. Accordi informali o promesse non sono sufficienti.
Cosa possono fare i condòmini
Chi teme che il proprio amministratore non stia operando correttamente può:
chiedere formalmente copia dello stato dei pagamenti;
sollecitare l’esecuzione delle delibere sul recupero crediti;
se le irregolarità persistono, ricorrere al giudice per la revoca.
In definitiva, il ruolo dell’amministratore non si limita a gestire conti e scadenze, è il garante della salute economica del condominio: se non agisce con responsabilità, rapidità e trasparenza, i condòmini hanno tutti gli strumenti per chiederne la sostituzione.
