Sempre più spesso i sottotetti, nati come locali tecnici o soffitte, vengono trasformati in spazi abitabili o collegati agli appartamenti sottostanti. Non si tratta però di un "semplice" intervento architettonico: ogni modifica sostanziale può alterare il valore millesimale dell’unità immobiliare e, di conseguenza, cambiare la ripartizione delle spese condominiali e i diritti di voto in assemblea.
Cosa dice la legge
L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che le tabelle millesimali possono essere rettificate non soltanto in caso di errori, ma anche quando “...sono mutate le condizioni di una parte dell’edificio” al punto da alterare in modo notevole i valori proporzionali. La giurisprudenza considera “notevole” un’alterazione che supera, di regola, il 20% del valore originario dell’unità interessata.
Perché il sottotetto fa la differenza
Se il sottotetto diventa abitabile, viene unito all’appartamento sottostante o cambia destinazione d’uso, si modifica inevitabilmente la superficie utile e la funzionalità dell’unità immobiliare. È una tipica ipotesi di “mutate condizioni” che giustifica la revisione delle tabelle. Anche la creazione di nuove unità o l’aumento del volume abitabile può far emergere la necessità di aggiornare i millesimi, perché incide sull’equità della ripartizione delle spese comuni.
Come si modifica la tabella
La revisione può essere deliberata dall’assemblea con le maggioranze previste dalla legge (salvo che le tabelle siano contrattuali, nel qual caso serve l’unanimità). Se non si trova l’accordo, il condòmino interessato può rivolgersi al giudice: la Cassazione (ordinanza n. 23739/2024) ha chiarito che la sentenza di revisione ha natura costitutiva, cioè produce un nuovo assetto millesimale con effetto dal passaggio in giudicato. In genere il costo del tecnico che redige le nuove tabelle grava su chi ha determinato la variazione.
Per i condòmini: diritti e doveri
Gli altri condòmini, vedendo aumentare il valore di un appartamento senza un corrispondente aumento della sua quota millesimale, possono chiedere la revisione delle tabelle per ripristinare l’equità. Chi trasforma un sottotetto deve invece mettere in conto che, insieme a permessi edilizi e aggiornamenti catastali, potrebbe dover contribuire in misura maggiore alle spese condominiali.
Trasformare un sottotetto non è, dunque, solo una questione di lavori e autorizzazioni:
significa anche incidere sui rapporti millesimali del condominio. Sapere che la legge consente la revisione delle tabelle in presenza di mutate condizioni è il primo passo per evitare squilibri e conflitti.