La vendita di un bene condominiale, come l’ex alloggio del portiere, è sempre stata considerata un’operazione straordinaria, spesso vista dai condòmini come un’opportunità per ottenere una liquidità aggiuntiva. Negli ultimi anni, però, il quadro fiscale è diventato più articolato, soprattutto in presenza di interventi realizzati con il Superbonus.
I chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate (fra cui la risposta n. 86 del 27 marzo 2026 a uno specifico interpello), aiutano a definire meglio le regole applicabili, ma mettono anche in evidenza alcune criticità operative. Cerchiamo di capire di più.
La tassazione e i singoli condòmini
Un primo aspetto da considerare è che il condominio, in quanto tale, non è soggetto passivo d’imposta per questo tipo di operazioni. Il ricavato della vendita viene infatti attribuito ai singoli condòmini, in proporzione ai millesimi di proprietà.
Sotto il profilo fiscale, ciascun proprietario è trattato come se cedesse una quota del bene comune. Questo dipende dalla natura dell’immobile oggetto di vendita: l’alloggio del portiere, ad esempio, è un bene accessorio, la cui titolarità è inscindibilmente legata a quella delle singole unità immobiliari. Ne deriva che la verifica fiscale deve essere effettuata a livello individuale e non condominiale.
La plusvalenza da Superbonus
A incidere in modo significativo è l’introduzione, con la Legge di Bilancio 2024, della nuova fattispecie prevista dall’articolo 67 del TUIR (Testo unico delle imposte sui redditi), dedicata agli immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus.
Si tratta di una disciplina che si affianca a quella tradizionale delle plusvalenze immobiliari, ma con alcune peculiarità. In particolare, la tassazione non segue più rigidamente il criterio temporale dei cinque anni dall’acquisto, tipico delle regole ordinarie, ma è collegata anche alla realizzazione degli interventi agevolati.
L’obiettivo è quello di evitare che i benefici fiscali ottenuti con il Superbonus possano tradursi in vantaggi ulteriori, in caso di cessione dell’immobile, o di parti di esso.
Le esclusioni dalla tassazione
Non tutti i condòmini sono necessariamente soggetti a imposta. Anche in questo caso, la valutazione deve essere fatta con riferimento alla singola unità immobiliare. La plusvalenza non è imponibile se:
l’immobile è stato acquisito per successione;
è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione.
Questo comporta che, a fronte della stessa operazione di vendita, possano esserci trattamenti fiscali diversi tra i condòmini, in base alla loro situazione personale.
La determinazione del valore iniziale
Uno degli aspetti più complessi riguarda la determinazione del costo di acquisto del bene ceduto. Nel caso dei beni condominiali accessori, infatti, non esiste generalmente un valore autonomo, perché il loro costo è incluso in quello delle singole unità immobiliari.
Per superare questa difficoltà, l’Agenzia delle Entrate indica la possibilità di fare riferimento a una perizia giurata, che consenta di stimare il valore della quota di bene imputabile a ciascun condòmino. Tale valore può essere eventualmente rivalutato sulla base degli indici Istat, a condizione che siano trascorsi più di cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.
In assenza di elementi idonei a documentare il costo iniziale, il rischio è che una quota significativa del corrispettivo venga considerata integralmente come plusvalenza imponibile.
Il ruolo delle spese sostenute con il Superbonus
Particolare attenzione va posta al trattamento delle spese relative agli interventi agevolati. Le regole cambiano in funzione del tempo trascorso dalla conclusione dei lavori e delle modalità con cui è stato fruito il beneficio.
Nel caso di cessione del credito o sconto in fattura, se la vendita avviene entro cinque anni, tali spese non concorrono alla determinazione dei costi inerenti e non riducono quindi la plusvalenza imponibile. Se invece sono trascorsi più di cinque anni, è possibile considerare il 50% delle spese sostenute ai fini della determinazione del costo, con un effetto di riduzione della base imponibile.
Si tratta di una distinzione che può incidere in modo significativo sull’impatto fiscale complessivo dell’operazione.
Le implicazioni per le decisioni condominiali
Alla luce di questo quadro, la vendita di un bene condominiale richiede oggi valutazioni più approfondite rispetto al passato. Non si tratta soltanto di verificare la convenienza economica dell’operazione per il condominio nel suo insieme, ma anche di considerare le conseguenze fiscali per i singoli partecipanti. Elementi come la tempistica degli interventi, la posizione fiscale dei condòmini e la possibilità di ricostruire un valore iniziale attendibile, diventano centrali nel processo decisionale.
La gestione dei beni comuni si conferma così un ambito in cui profili civilistici e fiscali sono sempre più intrecciati, rendendo opportuno un approccio attento e consapevole prima di intraprendere operazioni di dismissione
