Il condominio questo «sconosciuto»

Queste note sono rivolte ai "non addetti ai lavori", cioè a coloro che, in quanto semplici condomini, sono costretti ad affrontare problemi e/o argomenti che spesso hanno difficoltà ad interpretare a dovere per la non completa conoscenza della complessa materia.
Vorrei pertanto illustrare qualche recente sentenza, facendo però prima un breve cenno sulla valenza delle stesse che formano, come tecnicamente si dice, "giurisprudenza". Contrariamente a quanto taluno crede, la "giurisprudenza" non costituisce fonte normativa ma solo indirizzo interpretativo della norma (cioè Legge). In sostanza essa raccoglie le varie decisioni dei magistrati nei diversi gradi di giudizio (Tribunale, Corte di Appello e Corte di Cassazione). Quando tali decisioni sono assunte dai magistrati di Cassazione hanno, ovviamente, maggior significato e costituiscono importante orientamento che, se più volte ripetuto, assume sempre più rilevante peso; se poi il provvedimento è assunto dalle Sezioni Unite di Cassazione (cioè da tutte le sezioni della Cassazione, quindi da tutti i magistrati della suprema Corte) ha grande rilevanza perché statuisce un indirizzo condiviso da tutti e quindi difficilmente modificabile.
Fatta questa breve e sommaria premessa, vado ad esaminare e brevemente commentare alcune recenti sentenze, citandone gli estremi per chi vuole operare maggiori approfondimenti.
Con sentenza del 26 Giugno 2006 n° 14735 la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che l'amministratore, per far cessare eventuali abusi compiuti da condomini o inquilini, non ha bisogno del supporto di una delibera assembleare, in quanto è tenuto per specifica norma di legge (art. 1130,comma 1 del Cod. Civile) a curare l'osservanza del Regolamento di Condominio allo scopo di tutelare l'interesse generale dei Condomini, il decoro, la tranquillità e l'abitabilità dell'edificio. L'Amministratore ha altresì la facoltà, in forza dell'art. 70 disp. att. cod. civ., di applicare sanzioni pecuniari ai responsabili delle violazioni del regolamento, qualora lo stesso ne preveda la possibilità.
Questo principio, sembra perfettamente in linea con il citato art. 1130 del Cod. Civile a titolo: "Attribuzione dell'Amministratore" che, al primo comma, recita:
"L'Amministratore deve:"
"1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei" " condomini e curare l'osservanza del regolamento di" " condominio; ... omissis"
L'amministratore può far valere anche in giudizio il rispetto delle norme del Regolamento di Condominio anche se ineriscono le parti individuali, a condizione che dette norme riguardino la tutela del decoro se di interesse generale, la tranquillità e abitabilità del Condominio, conformemente ad alcune decisioni della Corte di Cassazione: 23.10.90 n° 10288, 23.01.89 n° 397, 29.04.2005 n° 8883.
Sempre la Corte di Cassazione Sezione II con sentenza n° 17141 del 27.07.2006 ha confermato che il sottosuolo costituito dalla zona insistente al di sotto dell'edificio condominiale, in assenza di una titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune.
Ne deriva che, anche in considerazione della funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato, il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere all'escava-zione in profondità dello stesso per ricavarne nuovi locali o anche solo per ingrandire quelli esistenti, poiché, con l'attrarre la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto di proprietà dei condomini su una parte comune dell'edificio.
Trattasi di un costante orientamento che vuole essere di proprietà condominiale il suolo ove appoggia l'edificio, cioè quello compreso all'interno dei muri di perimetro della casa. Per cui il singolo condominio non ne può disporre, se non a fronte di previa autorizzazione assembleare.

Mi riservo di tornare su altri argomenti di interesse; per chi eventualmente desidera maggiori chiarimenti può prendere contatto direttamente con il Collegio dei Geometri all'indirizzo e-mail geometrige@geometri.ge.it.