La crisi non è finita E anche il mattone si scopre più fragile

Quanto costa oggi la casa a Milano? Meno che nel passato. In media 5.400 euro al metro quadrato in centro, 3.235 euro/mq in semi-periferia, 2.271 euro/mq in periferia. La riduzione dalla fine del 2009 rispetto alla fine del 2008 è complessivamente del 1,7 per cento. Il confronto fra il primo semestre del 2009 e il primo del 2008 è del 5,1 per cento nel Comune di Milano. In base alla stima, sarà del 6,4 per cento nel 2010. Scende anche il valore del patrimonio: le unità immobiliari sono oltre 3milioni in provincia. Un milione e 800mila abitazioni, per un valore di 10.367 milioni di euro, per un calo del 19,6 per cento rispetto al 2008.
Il mercato immobiliare continua a contrarsi. Ma la crisi economica generale non ha fatto altro che accentuare un rallentamento piuttosto costante nell’ultimo decennio. E i dati dell’ultimo anno sono ancora negativi, anche se meno negativi degli anni precedenti. In base alle elaborazioni di Ance Lombardia e dell’Osservatorio Cresme, presentate a Eire, il salone del mercato immobiliare, la riduzione complessiva nel periodo 2000-2009 sfiora il 30 per cento per le compravendite residenziali. L’ultima fase espansiva risale al 2002. Dopo è arrivata una flessione di due anni, quindi una stagnazione biennale e una contrazione profonda nel 2007 (-11,8 per cento) nel 2008 (-13,1 per cento) e nel 2009 (7 per cento), anno che dà segni di una possibile ripresa.
Ma se il mercato stagna o flette perché si fanno ancora affari? In primo luogo per la spinta demografica. Milano è uno dei Comuni più densamente abitati: 7.138 abitanti per chilometro quadrato, e la provincia ha un peso demografico del 40 per cento sulla regione. Il 42, 5 per cento delle famiglie lombarde risiede in provincia di Milano. I fenomeni migratori sono importanti. I tassi di crescita degli stranieri sono meno ingenti in città che in provincia. In valori assoluti, però, il fenomeno resta di massa. E i flussi migratori provocano uno slittamento delle abitazioni fra immigrati e «residenti storici». I primi prendono le vecchie case dei milanesi o dell’immigrazione post-bellica. I milanesi tendono a spostarsi, e ambiscono a migliorare la qualità e la comodità della loro sistemazione. Le aziende stesse cercano spazi più efficienti e meno costosi, in zone centrali e semicentrali.

Queste dinamiche nel giro di pochi anni dovrebbero assorbire una buon parte dell’offerta immobiliare. Per il resto anche il mattone, come il resto dell’economia, aspetta una risposta generale che prima o poi dovrà arrivare.