Mutuo "facile"? Attenzione: cosa cambia...

Aiuti economici agli under 36 per l'acquisto della prima casa: è quanto determinato dall'articolo 64, ai commi 6-8, del Dl 73/2021 (Sostegni-bis). Le agevolazioni sono indirizzate alle compravendite e ai contratti di mutuo stipulati tra 26 maggio 2021 e 30 giugno 2022.

Negli acquisti non imponibili a Iva come quelli tra privati è prevista l'esenzione dalle imposte di registro, da quelle ipotecarie e catastali sugli atti di compravendita, di nuda proprietà e di usufrutto di abitazioni non di lusso per gli under 36 e l'esenzione dell'imposta sostitutiva sull'atto di mutuo. In caso di acquisto da un'impresa (che ha costruito o ristrutturato l'immobile ultimando i lavori da meno di 5 anni) per il pagamento dell'Iva sul valore della casa viene riconosciuto un credito di imposta che potrà poi essere sfruttato come compensazione nella dichiarazione Irpef, per saldare l'imposta di registro in eventuali atti di successione o donazione o per compensare somme dovute a titolo di ritenute d'acconto, contributi previdenziali/assistenziali o premi per l'assicurazione contro infortuni sul lavoro e malattie professionali. Tra gli altri benefici per gli under 36 anche il dimezzamento degli oneri notarili previsti per la redazione di tali atti.

Vi sono, tuttavia, dei punti abbastanza assurdi con evidenti lacune, che Il Sole 24 Ore ha messo in evidenza.

Le contraddizioni

Per arrivare all'agevolazione la legge prevede un Isee inferiore a 40mila euro l'anno solo per gli acquisti soggetti a imposta di registro (comma 6), senza prevedere lo stesso anche per l'Iva (comma 7). Potrebbe trattarsi, secondo gli esperti di una lacuna involontaria, dato che la manovra è espressamente indicata per giovani con scarse risorse economiche: se non si analizzassero entrambi i commi presupponendo un errore del genere si potrebbe pensare che il provvedimento agevoli l'acquisto di un immobile anche a chi ha un Isee milionario. Si aggiunga, inoltre, che l'eliminazione dell'imposta di registro porta benefici modesti (si applica l'aliquota del 2% al valore catastale dell'appartamento, nettamente inferiore rispetto al prezzo pagato) rispetto a ciò che accadrebbe con l'Iva (pari al 4% del prezzo).

Tra i dubbi relativi a questa parte della legge, sempre per quanto riguarda gli acquisti imponibili a Iva, non è chiaro se sia incluso l'azzeramento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna).

Cancellate le imposte di registro, ipotecaria e catastale, la legge sembra dimenticare l'esistenza di imposta di bollo e tasse ipotecarie (in tutto 320 euro per ogni atto per cui non si paghi imposta di registro proporzionale), che andrebbero ad incidere in modo più pesante sul totale dovuto.

Viene poi analizzato il caso in cui solo uno degli acquirenti abbia i requisiti per rientrare nelle agevolazioni previste dalla legge under 36: caso in cui il beneficio viene applicato alla sola parte di valore imponibile riferibile all'acquirente dotato dei requisiti richiesti. E qui emerge un altro paradosso: quando l'imposta di registro ordinaria dovuta per l'acquisto non agevolato è inferiore a mille euro resta di fatto che si debba pagare un'imposta minima di mille euro, a cui si aggiungerebbero anche i 320 euro di imposta di bollo e tassa ipotecaria dovuti dall'under 36. Ciò significa che sarebbe più che sconveniente richiedere l'agevolazione.

La legge, inoltre, parla solo di azzerare gli "atti traslativi a titolo oneroso" (cioè compravendite, assegnazioni a soci, permute) senza indicare benefici per quanto riguarda il contratto preliminare, che resterebbe dovuto: questo è composto da imposta di registro (3% per gli acconti e 0,50% per le caparre confirmatorie), imposta ipotecaria di 200 euro, l'imposta di bollo da 155 euro e tassa ipotecaria da 35 euro.

Se si vende la prima casa e se ne riacquista una entro l'anno si dispone solitamente di un credito di imposta. Tuttavia con la norma per gli under 36, che di fatto azzera imposte di registro, ipotecaria e catastale e, se effettivamente compresa, anche l'Iva, sembra che ciò sia impossibile: il contratto parrebbe in effetti inutilizzabile per ottenere un credito di imposta da utilizzare per un "riacquisto". Contratto che, tra l'altro, come spiega sempre il Sole 24 Ore, "non conta per la formazione di un futuro credito d'imposta in caso di alienazione dei beni acquistati con imposte azzerate".

Altro paradosso è che la legge parli solo di prime case ma non faccia menzione delle pertinenze come cantine, soffitte o garage.

Si dà per scontato, in questo caso, che si faccia riferimento, pur se non esplicito, all'articolo 818 del Codice civile: nel concetto di "prima casa" rientrano anche le pertinenze (al massimo 3 per ognuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7).