Immobiliare, si rischia una nuova bolla ? Ecco cosa può succedere

Il caos bancario alimentato dall'esplosione di Svb negli America e alla slavina che ha colpito duramente Credit Suisse in Europa non deve far dimenticare un'altra questione fondamentale per l'economia internazionale, il rischio di una bolla immobiliare.

L'immobiliare è un settore estremamente complesso nel permettere la valutazione sullo stato di salute di un contesto macroeconomico, in quanto nei periodi in cui il costo del denaro è basso funge da riserva di valore contro eventuali cicli recessivi e nei contesti di sterzata sui tassi può essere asset facilmente liquidabile per poter affrontare la necessità di trasferire le finanze verso settori capaci di garantire rendimenti sicuri. Ma al tempo stesso una paralisi nel mercato immobiliare può essere segno di una buriana economica in arrivo.

Gli indizi di una possibile bolla

Questo non è ancora il caso del presente. Ma da diverse settimane diversi operatori di punta stanno andando in sofferenza per un problema molto chiaro: la corsa all'uscita di molti loro investitori dai fondi garantiti dal mercato immobiliare li sta portando a bloccare eventuali prelievi di risorse o a calmierarne i ritiri. E si possono creare situazioni di tensione come dimostrato dal recente default del fondo Blackstone su un'obbligazione da 531 milioni di euro garantiti da un portafogli di una sessantina di edifici di proprietà della finlandese Sponda Oy. Tuttavia, ccome emerso da un commento di Fitch ripreso anche da Bloomberg e Reuters, solamente 297,1 milioni di euro del prestito sono ancora outstanding.

I cigni neri che hanno colpito Blakstone

Paolo Mastrolilli, corrispondente da New York per La Repubblica, ricorda che "le operazioni di Blackstone non erano necessariamente scellerate in partenza, ma sono state complicate da cigni neri come l’epidemia di Covid, che ha prima rivoluzionato il panorama del mercato immobiliare, e poi generato l’inflazione che ha reso inevitabile il rialzo dei tassi". E questo rende assai liquido un contesto che vede la stretta dei tassi, l'ondata di sfiducia sul mercato e la possibilità di una perdita di valore strutturale degli immobili come via maestra per il deprezzamento di molti portafogli in grado di sdoganarsi da un momento all'altro.

In ogni caso Blackstone rimane complessivamente una società sicura e non esposta a problemi strutturali. Ma è il contesto generale del mercato potrebbe mutare sotto lo stress delle diverse questioni dominanti nell'economia globale. Che muterebbero nei casi peggiori la struttura di riferimento e l'ecosistema. In una maniera però diversa rispetto alla bolla del 2008.

La bolla del 2008 e la sua genesi

Nel 2008 la bolla immobiliare partì dal basso. Oggi invece siamo all'apice di un decennio in cui il real estate è stato riserva di valore e attrattore di investimenti strategici da parte di compagnie, fondi e privati, oltre che simbolo stesso della crescita dimensionale dei settori produttivi di molte città, come in Occidente dimostrano i casi di Milano, Berlino, Barcellona e, ovviamente Londra e nel resto del mondo confermano Abu Dhabi e Dubai. E dunque più che un'ondata di default di individui titolari di mutui c'è da aspettarsi nei grandi mercati una corsa allo sgonfiamento degli asset più pregiati che può alimentare un vento recessivo.

Attenzione allo scenario internazionale

Tra le varie aziende, la stampa economica e finanziaria da tempo sottolinea che non c'è un caso BlackStone nel real estate e che Schroders, Columbia Threadneedle, M&G e BlackRock hanno imitato Blackstone invitando i propri investitori operanti nell'immobiliare a limitare i prelievi. La speranza di questi primari attori finanziari è quella di tenere duro in attesa che nel mondo e nelle economie più avanzate in particolare si assista a una complessiva discesa dell’inflazione, prodomica a un calo dei tassi e a una minore pressione alla liquidazione immobiliare. Prima fonte del tracollo dei valori che è la vera minaccia da evitare. Il fiume carsico dei subprime scavò la finanza mondiale nel 2008; oggi c'è da evitare piuttosto un'alta marea in cui possono essere sollevate tutte le barche della finanza, compresa quella del real estate, destinata infine a arenarsi sulle secche della recessione in tutte le economie ad alto reddito.

Con le conseguenze per i portafogli di milioni di persone e le prospettive di sviluppo delle principali città che possiamo immaginare.