Tronchetti cura Pirelli Re Nuova struttura e costi sotto controllo

Marco Tronchetti Provera semplifica la struttura di Pirelli Re e getta un po' di luce su un business che negli ultimi mesi ha sofferto molto in Borsa. Due gli aspetti fondamentali: una chiarificazione fondamentale degli assetti del gruppo e riequilibrio dei conti e dei saldi finanziari che possa permettere all'immobiliare di crescere quando il mercato riprenderà.

Ma andiamo per ordine. Verranno create due direzioni generali su base geografica: Italia (60 per cento del business) e Germania (il restante 40). Claudio De Conto, direttore generale operativo di Pirelli, diventerà anche amministratore delegato con la delega alla finanza. Il riassetto è destinato a portare una riduzione importante di costi e del personale che scenderà notevolmente. Si cerca in questa maniera di dare più visibilità sul mercato alle attività del gruppo e nel contempo di razionalizzare al massimo la struttura di costi e ricavi.

Semplificando si può dire che Pirelli Re fa due mestieri. Il primo è l'attività di compravendita immobiliare: oggi praticamente congelata dal raffreddamento del mercato a livello globale. E il secondo è quello di mettere a reddito i medesimi immobili. Nello svilupparsi di questi due affari incrociati il mercato ha sempre chiesto maggiore chiarezza nei numeri. Gli immobili tedeschi sono essenzialmente di tipo residenziale e sono a reddito con rendimenti mediamente superiori al 7 per cento. Il portafoglio italiano è invece essenzialmente commerciale e con rendimenti leggermente inferiori, vicini al 6 per cento.

Andando a vedere i numeri, il gruppo ha un Nav (un valore netto degli attivi) di circa un miliardo di euro. Il saldo è presto fatto. Il portafoglio di competenza del gruppo milanese vale a libro circa 4,3 miliardi di euro. A cui sono collegati debiti per 3,6 miliardi (di cui 600 milioni in forma di finanziamento soci, e cioè la capogruppo Pirelli). Questa posizione è destinata a migliorare per la cessione della divisione facility management (con i suoi 1.200 addetti) e dei non performing loans (circa 300 dipendenti). L'idea che verrà inglobata nel piano triennale, che verrà presentato a febbraio, è che la struttura dei ricavi sia in equilibrio con i costi di gestione e gli oneri finanziari. E dunque possa permettere a Pirelli Re di non dismettere alcun immobile oggi sul mercato, se non a prezzi convenienti: insomma non cedere al ricatto di un mercato calante.

Gli oneri finanziari dovrebbero essere sotto controllo: sono a tassi inferiori al 5 per cento. E nel prossimo biennio sono in scadenza debiti per 350 milioni, che in questa maniera possono essere agevolmente assorbiti. L'idea di Tronchetti è dunque quella di rendere più intelleggibile il business di Pirelli Re. Far emergere in modo chiaro le diverse aree di attività.

E portare in equilibrio il saldo di ricavi e costi, mettendo nel congelatore l'attività di trading per tempi migliori. Il titolo è crollato negli ultimi mesi sotto quota 3,5 euro. La strada di Tronchetti e De Conto per spiegare la nuova Pirelli Re sarà impegnativa.