B&B o affittacamere? Qual è la differenza e in cosa conviene investire

Bed and Breakfast e affittacamere sono tipologie di strutture ricettive extralberghiere simili, ma con alcune differenze basilari a livello fiscale e di organizzazione. Prima di decidere se avviare un’attività legata a queste tipologie di accoglienza, è molto importante capire bene cosa cambia tra le due, in modo da decidere quale soluzione sia più confacente al proprio progetto di investimento, o di vita. Vediamole nel dettaglio.

Differenza fra B&B e affittacamere

Per Bed and Breakfast (letteralmente, dall’inglese, “letto e colazione”) si intende una struttura che viene destinata all’alloggio di ospiti. Offre come unico servizio la colazione e prevede pulizie e ricambio di biancheria ad ogni check out. L’attività di B&B deve essere intestata solo a privati e non richiede l’apertura di una Partita Iva, a meno che non si intenda passare da attività occasionale a professionale. Per quanto riguarda i proprietari, la loro residenza deve essere fissata nel luogo della struttura ricettiva, a differenza dell’affittacamere, il cui proprietario può avere la residenza in un luogo diverso da quello destinato agli ospiti.

Per la formula B&B il numero di stanze va da 3 a 6, mentre i posti letto possono variare da 6 fino a 12. Se considerato come attività a gestione familiare, non prevede un’organizzazione imprenditoriale alle spalle, ma viene preclusa la possibilità di lavorare tutti i giorni dell’anno. Per un certo lasso di tempo, infatti, la struttura deve essere chiusa al pubblico. L’apertura continuativa minima prevista è di 45 giorni, la massima di 270.

Conosciuto anche con il nome di Guest House, l’affittacamere è un’attività imprenditoriale in piena regola. Deve essere quindi svolta in modo continuativo e godere di una certa organizzazione di persone e mezzi. Per questo tipo di struttura, le camere possono trovarsi nello stesso stabile o altrove. L’obbligo di residenza del proprietario, come detto, non è richiesto e i servizi forniti sono assimilabili a quelli di una struttura alberghiera.

Secondo la normativa vigente, le strutture devono essere composte da un massimo di 6 camere, ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile, accessibile dallo stesso ingresso su strada, dotato di soggiorno di almeno 14 mq, cucina o angolo cottura annesso, camere singole dotate di porta e finestra e arredate di almeno 8 mq, camere doppie di almeno 14 mq, con porta e finestra e arredate, energia elettrica, acqua calda e fredda. Gli ospiti possono consumare bevande e cibi confezionati direttamente in camera. Per avviare un’attività di questo tipo è necessario aprire una Partita Iva, iscriversi alla gestione commercianti Inps.

Costi e adempimenti per aprire un Bed and Breakfast

Fare una stima precisa dei costi di apertura e gestione (alla luce del sole, si badi) di un B&B non è semplice, perché le variabili sono tante. Optare per una struttura familiare o un’attività imprenditoriale richiede una certa ponderazione: a fronte di costi più alti e adempimenti burocratici più onerosi, la seconda opzione può risultare vantaggiosa grazie alla possibilità di accedere a bandi e finanziamenti. Ma la scelta dipende anche dalla necessità di sostenere spese straordinarie più o meno importanti, come l’adeguamento della struttura o la sua progettazione per tale funzione.

I costi di apertura di un B&B comprendono la presentazione della SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), e la verifica di idoneità dell’immobile, certificata da un tecnico, decisamente importante per non rischiare lo stop dell’attività. Nel complesso andranno conteggiati almeno fra 400 e 500 euro, cui va aggiunto il premio della polizza assicurativa (obbligatoria per legge in gran parte delle regioni italiane, consigliabile per eventuali imprevisti). Oltre a consultare un geometra o un tecnico abilitato per le certificazioni, bisognerà tenere conto della parcella del commercialista per le pratiche iniziali e la contabilità successiva. Potrebbero essere necessari lavori di ristrutturazione per adeguare l’unità abitativa dal punto di vista architettonico e impiantistico, con un importo che potrebbe ammontare a svariate migliaia di euro, così come l’acquisto di nuovi mobili e complementi d’arredo.

C’è poi da considerare l’aspetto promozionale: oltre ad affittare tramite intermediari e OTA (Online Travel Agencies), con relativi costi e tasse sugli affitti brevi, pensare alla realizzazione di un sito dedicato, dotato magari di sistema per la prenotazione diretta online. Fra i costi di gestione andranno poi conteggiati utenze (gas, luce, acqua, tassa rifiuti, abbonamento televisivo, eventuale wi-fi), l’acquisto di vivande e prodotti per la pulizia, spese di manutenzione e servizi per il pagamento digitale e con carta di credito.

Dal punto di vista fiscale, i ricavi del B&B occasionale andranno tassati come “redditi diversi” e soggetti alle aliquote ordinarie. Nella dichiarazione dei redditi si dovranno inserire anche eventuali costi deducibili della struttura, relativi all’attività e correttamente documentati.

Per quanto riguarda invece i Bed and Breakfast professionali, la tassazione dipende dalla forma giuridica e dalla possibilità di accedere al regime fiscale agevolato. Il regime forfettario prevede ad esempio un’imposta sostitutiva con aliquota fissa al 5% per i primi 5 anni e al 15% per i seguenti, con imponibile calcolato sul 40% del fatturato (che non può superare i 65.000 euro l’anno).

Percorso burocratico

La regolamentazione in materia di Bed and Breakfast e strutture ricettive complementari è in capo alle Regioni e può essere ulteriormente corredata di normative locali. Per conoscere nel dettaglio la procedura da seguire, ci si può rivolgere allo sportello Suap (Sportello unico per le attività produttive) del proprio Comune. In ogni caso, le pratiche da espletare sono la presentazione della SCIA, con planimetrie, polizza di responsabilità civile e altra documentazione, le verifiche di idoneità dell’immobile (autocertificazione/relazione tecnica di conformità degli impianti e rispetto dei requisiti edilizi, urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza, normativa antincendio compresa).

Qualora l’attività del B&B non fosse occasionale ma continuativa, il proprietario diventa a tutti gli effetti un imprenditore, per cui dovrà dotarsi di Partita Iva e iscrizione alla Camera di Commercio e di iscrizione all’Inps (gestione commercianti).

Avviata l’attività, l’host dovrà rilasciare ricevuta o fattura relativa ai guadagni percepiti. Il gestore di un B&B professionale non potrà soltanto raccogliere le quietanze di quanto percepito, ma dovrà emettere regolare ricevuta fiscale e rivolgersi a un commercialista per la tenuta della contabilità. Andrà inoltre rispettato l’obbligo di comunicare i dati degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza per i soggiorni inferiori ai 30 giorni, e per i quali non sia prevista la firma di un contratto.

Eventuali agevolazioni

Oltre alla possibilità di usufruire del regime forfettario, i gestori di B&B hanno anche quella di accedere ad agevolazioni e finanziamenti, europei e regionali, per le nuove attività. I finanziamenti a fondo perduto sono però riservati alle strutture ricettive professionali e non a quelle familiari che, proprio per la loro natura, non rientrano fra le attività di impresa. Tuttavia, in alcuni casi, anche le attività occasionali possono beneficiare di iniziative mirate con finanziamenti specifici a livello regionale. Il consiglio è quello di chiedere al proprio commercialista di fiducia, o informarsi direttamente presso gli uffici della propria regione.

Avviare un affittacamere: costi e adempimenti

I costi per avviare l’attività di affittacamere sono relativamente contenuti, soprattutto se si è già in possesso di una struttura da destinare a questa finalità. Le spese da sostenere in questo caso sono l’acquisto o affitto della struttura o degli appartamenti da destinare all’attività, le eventuali ristrutturazioni per mettere a norma i locali, le utenze, le spese per le pratiche burocratiche e per il commercialista, il costo di iscrizione al Registro delle Imprese. Non sono richiesti requisiti particolari, ma è necessario seguire una precisa procedura che varia in base al tipo di attività che si intende avviare. Esistono, poi, obblighi diversi, qualora si voglia avviare un’attività di affittacamere professionale o non professionale (occasionale). Partiamo da quest’ultima.

I requisiti richiesti per aprire un affittacamere non professionale sono due, e cioè che l’attività sia svolta in maniera occasionale e non continuativa, e che venga esercitata nello stesso immobile in cui il proprietario risulta residente o domiciliato. Anche in questo caso gli adempimenti sono inferiori a quelli previsti per gli affittacamere professionali. Tra i principali c’è l’invio della SCIA al Comune di competenza prima di iniziare ad esercitare l’attività.

Per l’affittacamere professionale la residenza o il domicilio del proprietario può non coincidere con la struttura da destinare all’attività. Essendo tale tipo di attività continuativa, prevederà specifici requisiti, nella fattispecie, l’aprire una Partita Iva, la consegna della SCIA al Comune di riferimento, l’iscrizione al Registro delle Imprese della Camera di Commercio con uno specifico codice Ateco, la comunicazione del listino prezzi alle autorità amministrative entro il primo marzo e il primo ottobre di ogni anno. Insieme alla SCIA, è necessario fornire una documentazione che comprende documento di identità e Codice Fiscale del titolare, l’ubicazione della struttura, il numero di posti letto e loro distribuzione, i servizi igienici a disposizione degli ospiti, i periodi di esercizio dell’attività, i servizi complementari offerti. Necessario anche il monitoraggio e la comunicazione dei dati relativi agli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, da inviare per tutti i soggiorni inferiori ai 30 giorni. Per soggiorni di durata maggiore, si procede con la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

B&B o Affittacamere:

Dopo aver esaminato queste due tipologie di attività nei loro aspetti principali, la risposta su quale possa convenire di più non è univoca. Prima di tutto bisogna essere consapevoli di tutte le differenze tra le due strutture ricettive e valutare attentamente quali sono i propri obiettivi, le proprie disponibilità, economiche e di tempo, da investire in esse.

Il consiglio in questo caso è quello di esaminare tutti i pro e contro che l’avvio di un’attività o dell’altra comporterebbe, stilando anche, se possibile, un vero e proprio business plan, in modo da avere ben chiari tutti gli step che si dovranno affrontare per una scelta o per l’altra.