L’amministratore ricopre un ruolo centrale nella vita di un condominio, non solo favorendo il quieto vivere ma soprattutto garantendo una gestione dell’immobile super partes.
Proprio sul tema del ruolo “sopra le parti” si è discusso a lungo, anche a livello normativo, nel regolamentare la figura dell’amministratore e le eventuali incompatibilità che questo incarico comporta.
Come sappiamo, difatti, la professione di amministratore non è di tipo esclusivo e il professionista, pertanto, può svolgere altre attività purché nel rispetto della normativa vigente.
Tra i temi più discussi a riguardo se l’amministratore di condominio possa svolgere, contemporaneamente, anche il ruolo di agente immobiliare.
Entriamo ora più nel dettaglio della questione.
L’amministratore può fare l’agente immobiliare?
La risposta è si, a seguito di un susseguirsi di sentenze che dal 2024 ad oggi hanno modificato l’impianto previsto dall’art. 5, comma 3 Legge n. 39/1989 che prevedeva che l'esercizio di attività imprenditoriali di “produzione, vendita, rappresentanza o promozione di beni del medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione” sono incompatibili e, pertanto, un agente immobiliare non può, contemporaneamente, essere imprenditore (in questo caso amministratore) nel settore in cui opera.
A livello europeo, difatti, la Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha ribaltato questa posizione ed ha sancito, con la sentenza del 4 ottobre 2024, la la preventiva e generale compatibilità tra l’attività di agente immobiliare e quella di amministratore di condomini”.
In verità questa sentenza fa eco ad un’atra, ma della nostra Cassazione, che in contrasto a quanto previsto dalla Legge 39/1989, ha dichiarato che il cumulo delle attività di agente immobiliare e amministratore è ammissibile logicamente nel rispetto dei principi di imparzialità e trasparenza :“Con riguardo alla compravendita di un appartamento compreso in fabbricato condominiale, all’amministratore del condominio non è precluso di espletare attività di intermediazione tra il singolo condomino alienante ed il terzo acquirente, attesa l’estraneità del detto affare alla sfera delle attribuzioni entro cui sono circoscritti i poteri dell’amministratore ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c.”.
Nei fatti, dunque, l’incompatibilità potrebbe esistere ma non può essere presunta e giuridicamente non è possibile stabilire che si verifichi sempre e in ogni circostanza, ma è necessario che l’eventuale conflitto venga dimostrato caso
per caso.In ultimo, anche il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1925/2025, è tornata sul tema ribadendo la compatibilità tra la professione di amministratore condominiale e quella di agente immobiliare.
