Crepe nei muri portanti, pilastri che si sfaldano, solai che scricchiolano. A volte basta una semplice infiltrazione d’acqua non risolta per mettere a rischio l’equilibrio strutturale di un intero stabile. In questi casi, la parola d’ordine è una sola: intervenire. In condominio, però, dove ogni decisione passa al vaglio dell’assemblea, c’è un principio che fa eccezione alla regola, e cioè che la sicurezza viene prima di tutto.
Quando i lavori sono davvero urgenti
Un intervento viene considerato urgente quando la stabilità del fabbricato è compromessa al punto da costituire un pericolo immediato per la sicurezza delle persone, o da minacciare la conservazione dell’edificio stesso.
Pensiamo a un solaio che presenta cedimenti, a una trave lesionata, a un pilastro con l’armatura scoperta o deteriorata, oppure a muri portanti che iniziano a mostrare lesioni profonde: sono tutti segnali che qualcosa, nella struttura, non va più ignorato. In queste situazioni, non c’è tempo da perdere e l’intervento deve essere tempestivo.
Cosa dice la legge: il ruolo dell’amministratore
Il Codice Civile (articolo 1130) prevede che l’amministratore condominiale debba compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Ma va anche oltre: l’articolo 1135 specifica che l’amministratore può (e deve) disporre lavori di manutenzione straordinaria anche senza il preventivo assenso dell’assemblea, se questi rivestono carattere d’urgenza.
In pratica, l’amministratore ha non solo la facoltà, ma anche la responsabilità di intervenire per mettere in sicurezza il condominio. Naturalmente, dovrà poi riferire nella prima assemblea utile l’intervento effettuato, documentandolo nei costi e nelle motivazioni tecniche.
L’importanza della perizia tecnica
A certificare il carattere urgente dei lavori è, di norma, un tecnico abilitato, ingegnere o architetto, che, dopo un sopralluogo, può redigere una relazione dettagliata sullo stato delle strutture.
La sua perizia è fondamentale, non solo per motivare l’intervento, ma anche per tutelare l’amministratore e i condòmini da eventuali responsabilità civili e penali. In alcuni casi, può essere coinvolta anche l’autorità pubblica, come il Comune o i Vigili del Fuoco, soprattutto se il rischio riguarda anche l’esterno dell’edificio o la pubblica incolumità.
Lavori urgenti e lavori importanti (ma non urgenti)
È importante distinguere tra ciò che è urgente e ciò che è necessario, ma non improrogabile. Alcuni interventi, come il consolidamento preventivo di una parete o la sistemazione di crepe non strutturali, sono certamente importanti, ma non urgenti.
In questi casi, l’amministratore non può agire da solo: è necessaria una delibera assembleare, con le maggioranze previste dalla legge (in genere, la metà più uno dei partecipanti e dei millesimi, come da art. 1136 del Codice Civile). Solo in presenza di un pericolo concreto e immediato può essere saltato questo passaggio.
Chi paga e come si ripartiscono le spese
Le spese per il ripristino della staticità riguardano le parti comuni dell’edificio (come fondazioni, muri maestri, pilastri e travi) e, salvo accordi diversi, si dividono tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123 del Codice).
Questo significa che anche chi non abita stabilmente nel palazzo, o possiede un’unità sfitta, deve comunque partecipare. La sicurezza strutturale, infatti, è un bene collettivo e indivisibile e, come tale, interessa ogni proprietario, indipendentemente dall’uso che fa dell’immobile.
Se l’amministratore non interviene
Può accadere che l’amministratore, pur in presenza di segnali evidenti di degrado strutturale, non intervenga per superficialità, timore di esporsi o per pressioni di alcuni condòmini. In questo caso, il singolo condòmino ha diritto di rivolgersi direttamente a un tecnico per ottenere una perizia e, in caso di rischio, anche alle autorità competenti.
In situazioni particolarmente gravi, il condòmino può anche chiedere la
revoca dell’amministratore per gravi inadempienze, o intraprendere azioni legali per responsabilità civile, se il mancato intervento ha provocato danni.