Mutui: cosa è lo spread su misura e a chi conviene

Il mercato dei mutui è in continuo cambiamento. In questo frangente è bene conoscere le condizioni di concessione del finanziamento tra cui lo spread, ovvero il margine di guadagno per la banca che emette il mutuo, e che varia in base alle caratteristiche del cliente. A questo proposito parliamo di spread “su misura”. Ecco di cosa si tratta e a chi conviene.

I fattori

Per usufruire di uno spread (il prezzo) favorevole è necessario osservare tre fattori fondamentali: l’età, l’importo finanziato correlato al valore dell’immobile e, infine, il livello di efficienza energetica. Come riportato da Il Sole 24 Ore, supponendo un mutuo a tasso fisso di 140mila euro per 25 anni, le condizioni più vantaggiose offrono un Taeg (Tasso annuo effettivo globale) del 2,79%. Tuttavia, lo stesso mutuo richiesto da una persona sopra i 36 anni per finanziare oltre l'80% del valore di un immobile di classe energetica inferiore (brown) può avere un Taeg superiore al 4,5%, quasi 200 punti base in più. In questo modo, le banche adattano il mutuo in base al rischio del cliente.

Lo spread su misura

Lo spread varia in base alle caratteristiche del cliente. Se il soggetto in questione ha meno di 36 anni, infatti, potrà beneficiare di alcune agevolazioni come: per le compravendite non soggette a Iva, è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Per gli acquisti soggetti a Iva, oltre a queste esenzioni, viene riconosciuto un credito d’imposta pari all'IVA pagata al venditore. Questo credito può essere utilizzato per ridurre le imposte di registro, ipotecaria, catastale, successioni e donazioni sugli atti presentati dopo l’acquisizione del credito. Può anche essere impiegato per diminuire le imposte sui redditi delle persone fisiche nella dichiarazione successiva all’acquisto agevolato. Se rimane del credito non utilizzato, può essere compensato tramite modello F24 con il codice tributo “6928”. Inoltre è prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti destinati all’acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili a uso abitativo. Se alla condizione di under 36 si somma la richiesta di un mutuo che non va oltre il 50% del valore dell’immobile e se l’immobile e sequestro è green, ovvero appartiene alla classe A o alla B, allora è come se il soggetto potesse beneficiare di un triplice sconto. Nel caso in cui non si rientrasse in nessuna delle tre categoria è possibile trovarsi a versare un mutuo che ammonta, con la stessa banca, a 200 punti punti base in più.

Fondo garanzia prima casa

Un’altra misura che può aiutare a risparmiare è il Fondo Prima Casa che è destinata a chi vuole acquistare la prima abitazione e non possiede altri immobili abitativi, salvo quelli ereditati e ceduti gratuitamente a genitori o fratelli. Il finanziamento può arrivare fino a 250mila euro e prevede una garanzia pubblica del 50%. Le categorie prioritarie, che ricevono condizioni agevolate, sono giovani coppie conviventi da almeno due anni, famiglie monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi popolari e giovani sotto i 36 anni. Se hanno un Isee fino a 40mila euro e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo dell’immobile, la garanzia può arrivare all’80%. Questa misura è valida fino al 31 dicembre 2024.

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto nuove categorie: famiglie con almeno tre figli sotto i 21 anni e Isee fino a 40mila euro, famiglie con quattro figli e Isee fino a 45mila euro, e famiglie con cinque o più figli e Isee fino a 50mila euro. Queste categorie possono ottenere una garanzia fino al 90% per mutui superiori all’80% del prezzo dell’immobile.