Nuda proprietà: in cosa consiste e a chi conviene

Comprare casa ad un prezzo più basso del suo valore effettivo? È possibile, grazie alla formula della nuda proprietà. Una formula particolare, una sorta di “investimento a lungo termine”, che consente per chi acquista un risparmio rispetto ai prezzi di mercato, e allo stesso tempo a chi vende di ottenere una liquidità subito, mantenendo comunque il diritto ad abitare nella propria casa. Vediamo quindi nel dettaglio in cosa consiste la nuda proprietà, quali sono i pro e gli eventuali contro.

Cos’è la nuda proprietà

La nuda proprietà consiste in un diritto reale su una casa da parte del compratore, che non prevede però il diritto di usufrutto. Chi detiene la nuda proprietà, infatti, è possessore delle mura senza abitarvi. Il nudo proprietario “ideale” è quindi qualcuno che non ha necessità di utilizzare il bene, né di ricavarne un profitto, almeno non nell’immediato.

Vendere la nuda proprietà della propria casa significa, per chi lo fa, cederne il possesso mantenendo, però, su di essa il diritto di usufrutto finché si è in vita e contestualmente il diritto ad abitarci. Al decesso del venditore, l'usufrutto passa all'acquirente, che così può unirlo alla nuda proprietà, prendendo pienamente possesso dell’abitazione acquistata (la cosiddetta “consolidazione”). La vendita della nuda proprietà dà quindi la possibilità di poter ottenere una liquidità nell’immediato, mantenendo il diritto ad abitare nella propria casa. Dall’altro canto, chi acquista con questa formula ha la possibilità di acquistare una casa ad un valore più basso del suo prezzo effettivo; dovrà però aspettare del tempo prima di poterci abitare o affittare la casa.

Motivi per vendere, motivi per comprare in nuda proprietà

Solitamente, chi decide di vendere la nuda proprietà della propria casa ha necessità di ottenere liquidità, senza però dover andare ad abitare in un altro luogo, e mantenendo la possibilità, come usufruttuario, di affittarla, ricavando ulteriore reddito. Il più delle volte è una scelta di persone in là con gli anni, che cercano una soluzione per integrare la propria pensione. Inoltre, chi possiede il diritto di usufrutto sull’abitazione ha diritto di utilizzare il bene e di ricavarne qualsiasi profitto, anche affittandolo, come detto, per riscuoterne un canone.

Chi invece si orienta verso l’acquisto di una casa in nuda proprietà non ha nell’immediato il bisogno di abitarvi, ed è attratto dal ridotto prezzo di acquisto. Senza il diritto di usufrutto, infatti, una casa costa naturalmente di meno. Questo tipo di investimento può avere senso a lungo termine (se si vuole ad esempio destinare l’abitazione ad un figlio piccolo, che può attendere la morte dell’usufruttuario per diventare proprietario, e abitare la casa).

Vantaggi per chi acquista e per chi vende

Per chi acquista la nuda proprietà, il vantaggio è che l’immobile costa meno e il valore totale dell’abitazione diminuisce quanto più è lungo il diritto di usufrutto. Per questo tipo di vendita, infatti, si parte dal presupposto che l’usufrutto durerà di meno se il venditore è anziano: il valore della nuda proprietà è dunque inversamente proporzionale all’età del venditore della casa. Facendo un esempio pratico, in caso si volesse acquistare in nuda proprietà un immobile da una persona di ottant’anni, ci si potrebbe attendere una riduzione rispetto al prezzo di mercato del 25%, se ne ha novanta, del 15%. Diversamente, se il venditore è giovane, il valore della nuda proprietà sarà più basso, perché l’acquirente potrebbe aspettare molto tempo prima di entrare a tutti gli effetti in possesso della casa acquistata.

Per chi vende invece la nuda proprietà nella pratica non cambia nulla: stipulata la compravendita e incassati i soldi, rimane tranquillamente in casa propria, perché vendendo solo la nuda proprietà conserva la possibilità di usarla, di solito, fino al momento della sua morte. Differente la situazione per gli eventuali eredi: in qualsiasi momento avvenga la morte, dopo la vendita della nuda proprietà la casa non passerà più a loro, ma a chi l’ha acquistata, che ne acquisirà la proprietà piena (tecnicamente definita “non compressa”).

Valore della proprietà, spese da sostenere, tasse

Esistono precisi coefficienti, stabiliti periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle finanze, per ricavare il valore della nuda proprietà. L’ultimo aggiornamento risale a dicembre 2022. Valori indicati ai fini fiscali, ma utilizzati di solito anche nella contrattazione per stabilire il valore dell'immobile oggetto dell'acquisto. Va ricordato però che la compravendita, anche in questo caso, resta nella libera contrattazione tra le parti, dal momento che nulla impedisce loro di assegnare diversi valori a nuda proprietà ed usufrutto.

I costi da tenere in considerazione per questo tipo di compravendita comprendono quelli di mediazione per l'agente immobiliare (2 - 3% del valore). Le spese condominiali e di manutenzione ordinaria (fatti salvi differenti accordi fra le parti), sono inoltre a carico dell'usufruttario, mentre quelle straordinarie sono a carico dell'acquirente. Tutte le imposte relative al possesso del bene (come Irpef, Imu e tassa sui rifiuti) riguardano l’usufruttuario.

La compravendita con la formula della nuda proprietà comporta il pagamento delle imposte ordinarie, a seconda che si tratti di prima casa o meno; se l’immobile possiede i requisiti di prima casa (qualora cioè il nuovo proprietario vi trasferisca la propria residenza, ma è un'eventualità difficilmente praticabile), è previsto il 2% sul prezzo o valore catastale (al netto del valore dell’usufrutto); se si tratta invece di seconda casa, il 9%.

In caso di mutuo

Riuscire ad ottenere un mutuo per acquistare la nuda proprietà non è cosa semplice. La difficoltà nel trovare una banca disposta a concedere un mutuo di questo tipo, sta nel fatto che il diritto di usufrutto resta a un soggetto diverso dal mutuatario, e questo rende quindi meno efficace anche l’ipoteca accesa sulla casa. In caso di problemi, e qualora le rate non fossero pagate, la casa ipotecata potrebbe essere venduta solo per il valore della nuda proprietà.

Il mutuatario, poi, non può chiedere un mutuo prima casa, visto che non sarà possibile trasferirvi la residenza per molto tempo; anche per questo, le condizioni economiche di un mutuo per la nuda proprietà sono sicuramente peggiori rispetto a quelle applicate ai mutui prima casa. Questo è uno dei motivi per cui, oltre che per le sue caratteristiche, la nuda proprietà viene spesso considerata una forma di investimento del capitale disponibile: si compera oggi investendo un certo capitale, sperando che tra qualche anno il valore dell’immobile (ottenuto anche l’usufrutto) si sia adeguatamente accresciuto.

Obblighi vari e gestione condominiale

Trattandosi di una vera e propria vendita immobiliare, anche quella che riguarda la nuda proprietà richiede la forma scritta e il ricorso a un notaio. I costi fiscali e notarili (così come quelli eventuali per l’agenzia immobiliare), si avvicinano in sostanza a quelli previsti per qualsiasi altra vendita immobiliare, se pure calcolati sulla base del ridotto valore dell’immobile. A determinarli concorrono vari elementi, come il tipo di immobile e il suo valore, o le possibili difficoltà nell’istruttoria preliminare all’atto. Per conoscere con esattezza a quali costi si va incontro, il consiglio è quello di richiedere un preventivo, magari, a più di un notaio.

La scelta del professionista spetta a chi acquista l’immobile. A sua volta, il venditore della nuda proprietà ha il compito di effettuare un inventario di tutto quanto è incluso nella vendita (a meno che nel contratto non vi siano disposizioni differenti): questo, per evitare futuri problemi riguardo mobili e altri oggetti, che potrebbero essere destinati agli eredi. L’usufruttario si impegnerà inoltre formalmente a mantenere l’immobile con la diligenza del “buon padre di famiglia” (termine con cui la legge indica la normale diligenza alla quale è tenuto chiunque nella gestione della sua casa).

Può accadere anche che l’usufrutto abbia una durata predeterminata (ad esempio 6 anni). Qualora l’usufruttario dovesse decedere prima di tale termine, l’immobile passerà comunque al nudo proprietario. Capitolo condominio: il diritto di voto nell’assemblea, per deliberazioni su ordinaria amministrazione e godimento di parti e dei servizi comuni, è dell’usufruttuario. Al nudo proprietario spetta invece il diritto di voto per deliberazioni relative a innovazioni, ricostruzioni o manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio.

La formula del vitalizio assistenziale

Per le persone anziane o fragili, c’è anche la possibilità di intestare la nuda proprietà della propria abitazione a coloro che le assistono, che si impegnano, in cambio, a continuare gratuitamente ad assisterle finché sono in vita: prestano cioè assistenza volontaria in cambio della nuda proprietà. Anche per questo tipo di accordo, definito vitalizio assistenziale, il contratto deve essere stipulato davanti a un notaio, il soggetto proprietario dell’abitazione deve essere perfettamente capace di intendere e di volere e la sua volontà deve essere libera.

Condizione determinante per questa tipologia di contratto, poi, che il tempo di erogazione della prestazione sia “incerto”. Se la persona fragile è in fin di vita, la compravendita perde validità.