Pannelli fotovoltaici in condominio: quando l’autorizzazione dell’assemblea non è necessaria

Il singolo condòmino che decida di installare sulle parti comuni dell'edificio pannelli fotovoltaici al servizio dell'immobile di proprietà esclusiva, può farlo senza dover ottenere l'autorizzazione dall'assemblea, a patto però che l'installazione venga realizzata senza modificare la superficie del fabbricato, e che l'impianto garantisca comunque condizioni di stabilità e sicurezza richieste per la costruzione e il decoro architettonico dell’edificio. A stabilirlo con una recente sentenza (la numero 1337/2023), la Corte di Cassazione, esprimendosi sulla vicenda di un condòmino che voleva installare 12 pannelli fotovoltaici su una parte comune del condominio, in contrasto con il parere dell’assemblea. Partiamo da qui per capire quali margini di autonomia sussistono per i condòmini in questi casi.

Parere non vincolante dell’assemblea

A seguito del parere contrario espresso dall’assemblea, il condòmino decide di procedere facendo causa al condominio, portando il caso sia in Tribunale che in Corte d’Appello: in entrambi i casi la conclusione è che l’assemblea ha espresso parere contrario al progetto presentato, ma non ha vietato l’installazione dell’impianto fotovoltaico; spetta pertanto all'interessato presentare un progetto alternativo, che non pregiudichi l’uso delle parti comuni agli altri condòmini.

Si arriva allora al ricorso alla Corte di Cassazione che, facendo riferimento all’articolo 1122 bis del Codice civile, evidenzia come l’installazione di un impianto fotovoltaico sulle parti comuni di un condominio sia possibile, previa comunicazione all’amministratore. L’assemblea può dunque prescrivere modalità alternative di esecuzione dell’intervento o imporre cautele in merito alla salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico, ma non può vietarne l’installazione semplicemente esprimendo parere contrario.

Cosa dice la legge

Alla luce della legislazione vigente e dei chiarimenti dei giudici, a “dettare legge” sulla questione è il citato articolo 1122 bis del Codice civile, che riconosce il diritto individuale del condòmino in particolare alla ricezione radio-tv con impianti individuali satellitari o via cavo e ne conferma l’autonoma realizzazione (senza voto preventivo dell’assemblea), sottolineando l’obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e alle proprietà di altri condomini. In ogni caso deve essere rispettato il decoro architettonico dell’edificio (fatto salvo quanto previsto in tema di reti pubbliche).

Nonostante il "silenzio" del legislatore, tale limite dovrebbe riguardare anche l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (fra cui i pannelli solari destinati al servizio di singole unità del condominio) sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Una conferma, seppure indiretta, di ciò, arriverebbe dal comma 4° dell’articolo 1122 bis, secondo cui, appunto, l’assemblea condominiale può prescrivere modalità alternative di esecuzione dei lavori o imporre particolari cautele a tutela della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.

Pannelli solari e coperture

Il posizionamento di pannelli solari sul tetto di un edificio non può essere considerato come alterazione della cosa comune, in quanto la funzione principale del tetto, cioè quella di copertura, resta inalterata; gli esperti convengono infatti sul fatto che l’applicazione sulla copertura del fabbricato di un pannello solare, così come di un’antenna, non concorra a modificarne in alcun modo la funzione primaria. Tuttavia, per quanto riguarda il lastrico, l’installazione dell’impianto da parte del singolo deve comunque avvenire nel rispetto delle clausole del regolamento che riguardano le “diverse forme di utilizzo” della copertura: se per esempio il lastrico è destinato anche a stenditoio, non si può compromettere questa funzione, ma è tollerabile una ragionevole riduzione della funzione.

Conclusioni

Sulla base di quanto esposto, i giudici della Corte di Cassazione hanno chiarito che, sempre secondo l’articolo 1122 bis del Codice civile, è consentito installare impianti per la produzione di energia rinnovabile destinati all’uso di singole unità immobiliari, sul lastrico solare o su ogni altra superficie indicata, così come sulle parti di proprietà esclusiva del soggetto interessato.

Il condòmino è obbligato ad informare l’amministratore di condominio solo qualora siano necessarie modifiche alle parti comuni e in questo caso l’assemblea può prescrivere modalità alternative di esecuzione dell’intervento, chiedendo inoltre una garanzia per tutelarsi da eventuali danni derivanti dall’intervento stesso.