Surroga del mutuo: quando conviene farla e come funziona

In un contesto caratterizzato da rate dei mutui elevate e di incertezza riguardo ai tassi d'interesse, individuare un mutuo conveniente rappresenta una sfida. In caso però se ne abbia uno già in corso e si riscontri difficoltà nel suo mantenimento, la surroga potrebbe essere una soluzione da considerare. Ma su quali tipi di mutui è possibile effettuare la surroga e dopo quanto tempo? E soprattutto, è veramente conveniente? Cerchiamo di capirlo.

Cos’è e come funziona

Introdotta nel 2007 con la legge Bersani (Legge n.40 del 2 aprile 2007), e denominata anche portabilità del mutuo, la surroga, è un’operazione con cui è possibile trasferire il mutuo in un’altra banca che propone tassi e condizioni più favorevoli. Con il passaggio dal vecchio al nuovo istituto di credito l’ipoteca sull’immobile rimane, ma si riesce a beneficiare di una situazione di mercato migliore, come nel caso, ad esempio, di un tasso di interesse più basso o di una durata più lunga del mutuo, che consente di alleggerire la rata mensile.

Non esiste un limite massimo di surroghe da richiedere, ma l’istituto di credito tende a dare il via libera dopo almeno 12 mesi dall’inizio dell’ammortamento. Nell’arco di un anno, infatti, si riesce a valutare la disponibilità economica dei clienti e la loro capacità di restituzione del debito. La banca presso cui si è acceso il mutuo non può rifiutare la richiesta di trasferimento, ma può fare una controproposta al mutuatario, sottoponendogli un piano con tassi di interesse più bassi. La banca che si sceglie per la surroga ha invece facoltà di decidere se accettare o meno il trasferimento del debito, esaminando documenti e requisiti del mutuatario.

Attenzione: non bisogna confondere la surroga con la rinegoziazione del mutuo, che permette di modificare le condizioni già accordate in precedenza con la banca erogante.

Per quali mutui si può chiedere e da quando

Possono essere oggetto di surroga tutti i mutui di liquidità, senza alcun vincolo per la richiesta di portabilità. La surroga vale dunque per mutui prima o seconda casa, mutui per ristrutturazione, mutui già surrogati, mutui bancari, fondiari, accollati (cioè, quelli in cui un nuovo intestatario subentra in un mutuo già in corso oppure ancora chirografari (finanziamenti non garantiti dall'ipoteca ma dall'impegno del debitore). Hanno la possibilità di richiedere la surroga del mutuo senza perdere i vantaggi ottenuti, anche coloro che abbiano richiesto un mutuo under 36 con importo al 100%.

Quanto alle tempistiche, la legge non prevede un limite di tempo minimo da attendere per poter effettuare la portabilità del mutuo, anche se molte banche richiedono almeno 12 o 24 mesi di rate pagate al precedente istituto, come “garanzia” di affidabilità creditizia del richiedente. Per cui, prima di presentare una richiesta di surroga è bene informarsi accuratamente sulle condizioni previste della banca, in modo che la domanda non venga respinta per mancanza di uno o più requisiti.

Più complicata da ottenere, invece, la surroga di un mutuo già surrogato: raramente un’altra banca tende ad accettare un mutuo che sia già stato spostato. Anche se, come detto, non esiste un limite di surroghe per lo stesso mutuo, le banche mostrano spesso resistenza ad accettare quanti abbiano già spostato una volta il proprio debito.

Procedura, documentazione, costi

A seguito della legge Bersani, la procedura per la portabilità del proprio mutuo risulta ormai quasi automatica e molto più facile da gestire rispetto al passato. Una volta individuate banca ed offerta di mutuo più vantaggiose, si dovrà effettuare la richiesta di surroga alla banca scelta tramite raccomandata, allegando documenti anagrafici, lavorativi e del vecchio mutuo. Toccherà alla nuova banca effettuare tutte le pratiche della surroga, accollandosi quasi per intero gli oneri.

Entrando più nel dettaglio, la documentazione richiesta dalla nuova banca per la surroga normalmente comprende documento di identità e codice fiscale dell’intestatario, ultime buste paga e ultimo 730 per i lavoratori dipendenti; per i lavoratori autonomi, iscrizioni alla Camera di commercio industria e artigianato, all’albo dei professionisti e ultima Certificazione Unica; per tutti, documenti del vecchio mutuo (copia del compromesso, atto di acquisto dell’immobile, planimetrie, etc.).

Non sarà quindi necessario compilare moduli, né comunicare formalmente la surroga alla banca detentrice del mutuo in precedenza, poiché sarà il nuovo istituto di credito a effettuare tutte le procedure. Inoltre, la “vecchia” banca non potrà impedire il passaggio, e sarà tenuta ad accogliere la richiesta entro 30 giorni lavorativi dal suo invio. In caso di mancato rispetto dei termini, dovrà pagare al cliente una penale dell’1%, oltre all’ammontare della rata per ogni mese di ritardo procurato.

Per la surroga del mutuo non sono previste spese a carico del mutuatario, a parte la tassa sull’ipoteca di 35 euro; sarà la banca destinataria del mutuo a farsi carico delle spese d’istruttoria della pratica, per gli atti notarili o per la perizia dell’immobile. È’ anche possibile trasferire l’assicurazione per scoppio e incendio stipulata sul mutuo o, in alternativa, sottoscriverne una nuova, chiedendo un rimborso per i versamenti già effettuati.

Quando conviene e quando no

A determinare la validità della surroga è la sua convenienza. Coloro che la richiedono possono accedere a un differente tasso di interesse, cambiare la durata del mutuo senza penali o altri vincoli. Ovviamente, il debito residuo resta il medesimo, ma sono le condizioni a risultare più vantaggiose. Altro fattore vantaggioso, il fatto che sia le spese legate all’estinzione del mutuo precedente, che quelle per la stipula del nuovo mutuo siano a carico della banca presso cui si intende trasferire il mutuo. Più in generale, la surroga del mutuo conviene a chi ha sottoscritto mutui a tassi molto più alti degli attuali, o quando i tassi d’interesse scendono.

La surroga non risulta invece conveniente qualora si abbia un piano di ammortamento alla francese (in cui, cioè, le rate sono tutte dello stesso importo per l'intera durata dell'ammortamento), o se mancano pochi anni alla fine del mutuo, visto che la maggior parte degli interessi sono già stati pagati.

Il risparmio potrebbe quindi essere molto esiguo e non comportare un vantaggio vero e proprio per il mutuatario.